나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50160 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 199-1 현대아파트 7동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "청주동중학교" 서측 인근에 위치하는 현대아파트 제7동 제6층 제602호로서 주위로는 탑클래스아파트 및 보성트윈힐스아파트 등의 중소규모의 아파트단지가 주를 이루며 북측 인근으로 중소규모의 점포 및 음식점 등이 혼재하는 아파트단지임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 서측 인근 산성로를 이용하여 용담로 및 중고개로 등의 주요 간선도로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 동노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 중 제6층 제602호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 강화마루 및 타일 등 천장 : 천장지 등 창호 : 하이새시단창호

이용상태

일련번호(1) 제6층 제602호 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 옥내소화전, 지역난방 보일러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-10)(금천초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주동중학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(헨젤과그레텔유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(헨젤과그레텔유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-04-10)(금천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주동중학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(헨젤과그레텔유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(헨젤과그레텔유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-10)(금천초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주동중학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(헨젤과그레텔유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(헨젤과그레텔유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 소유자가 거주중인 것으로 탐문되나 자세한 임대관계는 재확인하시기 바람. 나. 기타사항 : 본건은 금천동 199-1, 233, 257-1번지 지상에 소재하나, 257-1번지는 국유지(기획재정부)로 대지권의 목적인 토지는 199-1, 233번지 2필지이며, 본건의 명칭은 등기사항전부증명서상 '현대아파트 제7동'으로 표기되어 등기사항전부증명서의 명칭을 기준하였으며, 외부에는 동호수 표시가 '107동'으로 되어있음.

물건 비고

아파트 외부 동표시는 107동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50160 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 199-1 현대아파트 7동 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 34.80㎡ (약 10.53평)

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 애OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 아파트 외부 동 표시는 107동임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 '청주동중학교' 서측 인근에 위치한 현대아파트 제7동 제6층 제602호입니다. 주위에는 탑클래스아파트, 보성트윈힐스아파트 등 중소규모 아파트 단지가 주를 이루고 있으며, 북측 인근으로는 중소규모의 점포 및 음식점 등이 혼재된 아파트 단지입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이합니다. 서측 인근 산성로를 이용하여 용담로 및 중고개로 등 주요 간선도로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 편리하며, 동측 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변시설: 금천초등학교, 청주동중학교, 헨젤과그레텔유치원 등이 인접해 있으며, 아파트 단지 내 및 인근에 중소규모 점포와 음식점이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 총 채권액: 151,742,913원

* 등기부 현황:

* 한국주택금융공사의 근저당권(85,800,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리(애큐온저축은행 가압류, 애플자산관리대부주식회사 가압류 및 강제경매)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소유자가 거주 중인 것으로 탐문되었으나, 정확한 임대관계는 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거지역 중심: 본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 속해 있으며, 단지 인근에 생활 편의시설(점포, 음식점 등)이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 수요: 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로, 안정적인 수요 기반을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 금천현대아파트

* 주소: 충청북도 청주시 상당구 금천동 199-1

* 사용승인일: 1992년 12월 02일

* 총 동수: 14동

* 총 세대수: 1032세대

* 최고층: 15층

* 총 주차대수: 526대 (지상 4대, 지하 31대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕, 지상 15층 중 제6층 제602호. 외벽은 모르타르위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 천장은 천장지, 창호는 하이새시 단창호 마감입니다.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전, 지역난방 보일러 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 외부 동 표시 오류: 등기사항전부증명서상 7동이나, 외부 동 표시는 107동으로 되어 있어 현장 확인 시 혼동이 있을 수 있습니다.

* 소유자 점유 추정: 소유자가 거주 중인 것으로 추정되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 소유권: 아파트 대지권의 목적 토지 중 일부(257-1번지)가 국유지(기획재정부)로 되어 있으며, 토지 이용은 199-1번지와 233번지 2필지로 이루어져 있습니다. 이는 일반적인 아파트 단지의 토지 소유 구조이나, 계약 전 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 금천동에 위치한 금천현대아파트 7동 6층 602호로, 84.84㎡(약 25.66평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있으며, 최근 실거래가 또한 유사한 수준으로 거래되고 있어 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리 사항이 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 외부 동 표기 오류 및 소유자 점유 추정 등은 현장 답사를 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 도심지 내 아파트입니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리에 따라 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실수요 및 투자 모두 적합: 실수요자에게는 편리한 생활 환경을 제공하며, 투자자에게는 안정적인 시세 상승이 기대되는 지역입니다.

* 신축 아파트 대비 낮은 진입 장벽: 구축 아파트로서 신축 대비 상대적으로 낮은 진입 가격으로 시장 진입이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 실거래가 (84.84㎡): 2026년 7월 14일, 169,000,000원

* 시세 분석: 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 총 채권액이 감정가보다 높다는 점은 경매 진행의 확실성을 보여주나, 낙찰가율은 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

* 본 물건은 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때, 약 155,000,000원의 입찰가를 산정해 보았습니다. 이는 시세 대비 약 91.7% 수준으로, 적절한 투자 수익률을 확보하고 명도 관련 제반 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 임장 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.