나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600061 [1] 대전광역시 중구 석교동 94-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 중구 석교동 소재 "석교초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 등 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로 현황 '주상용(다가구주택)'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 8~10미터, 남서측으로 폭 약 8미터미만, 남동측으로 폭 약 3미터미만의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(석교14호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(석교25호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전석교초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에는 가치가 미미한 조경수가 소재하여 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,3 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서 (사용승인일자 : 2023년 9월 11일) 외벽 : 인조석, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호2,3 공히 현황 "주상용(다가구주택)"으로 이용 중임.

설비내역

기호2,3 공히 전기시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2), (3) 연면적에 포함되지 않는 발코니 확장부분, 누다락 및 옥탑부분은 건물 재조달원가에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 1. 지상 제시외수목 토지에 포함하여 평가
목록 2, 3 발코니 확장부분, 누다락 및 옥탑부분 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600061 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 석교동 94-7

용도: 다가구주택

감정가: 2,766,587,200원

토지면적: 607.70㎡ (약 183.87평)

건물면적: 909.31㎡ (약 275.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각

목록 1. 지상 제시외수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

목록 2, 3. 발코니 확장부분, 누다락 및 옥탑부분은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 석교동 소재 "석교초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구주택 등 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 일반주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본 토지는 부정형 평지의 토지로 현재 '주상용(다가구주택)'으로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 8~10미터, 남서측으로 폭 약 8미터 미만, 남동측으로 폭 약 3미터 미만의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(석교14호선)(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(석교25호선)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (대전석교초등학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 중점경관관리구역 (보문산 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 변동: 장수식(2001년), 박영철(2012년), 김우선(2022년) 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 을4 (2022-06-30, 엠씨아이대부주식회사 근저당권, 768,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 을4, 을7 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사)

* 을4-4, 을7-4 (근저당권부채권근질권설정, 느티나무제일차유한회사)

* 갑7 (압류, 세종세무서장)

* 갑9 (압류, 중구(대전광역시))

* 갑12 (임의경매, 엠씨아이대부)

* 갑13 (압류, 서대전세무서장)

* 총 등기부채권액: 1,920,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존: 김우선 (2023-09-15)

* 말소기준권리: 을1 (2023-09-15, 엠씨아이대부주식회사 근저당권, 768,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 을1, 을2 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사)

* 을1-3, 을2-3 (근저당권부채권근질권설정, 느티나무제일차유한회사)

* 갑3 (압류, 세종세무서장)

* 갑5 (압류, 중구(대전광역시))

* 갑6 (압류, 서대전세무서장)

* 갑9 (임의경매, 엠씨아이대부)

* 총 등기부채권액: 1,920,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임경신 (1동203호): 보증금 28,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-10-05, 확정일자 2023-10-05, 배당신고일자 2026-04-30. 대항력 없음.

* 금액이 명시된 임차인이나 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금 반환을 받지 못할 수 있습니다.

* 김소이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-24. 대항력 없음.

* 김종하: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-21. 대항력 없음.

* 김초영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-25. 대항력 없음.

* 유태준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-22. 대항력 없음.

* 임경휘: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-02. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 인수 금액이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 명도 시 임대인의 지위를 승계하는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 일반주택지대에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 석교초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 다가구주택으로서 지역 주민들의 주거 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 환경은 차량 통행 및 버스 노선 확보로 양호한 편입니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 상대적으로 주거 밀집 지역으로, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 쓰레기 자동집하시설(크린넷) 관련 민원 보고가 있으며, 일부 지역에서는 고장, 관리 미흡, 소유권 문제 등으로 인해 정상 작동하지 않거나 애물단지로 전락한 사례가 있습니다. 본 물건지의 인근 지역에 해당 시설이 설치되어 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 관련 민원 여부 및 정상 작동 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

* 대전 지역에서 폐기물 소각 시설 등 환경 관련 시설 추진에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있습니다. 본 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 없으나, 개발 및 환경 이슈에 대한 잠재적 리스크는 고려될 수 있습니다.

* 제시외 수목, 발코니 확장, 누다락, 옥탑 등은 평가에 포함되었으나, 실제 현황과 공부상 차이가 있는지 최종 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 석교동에 위치한 다가구주택으로, 총 감정가는 2,766,587,200원입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 신축(사용승인일자 2023년 9월 11일)한 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 입지적으로 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경은 양호하나, 도로 진입 조건이 일부 협소한 구간이 있습니다. 다만, 쓰레기 자동집하시설 운영 관련 민원 등 잠재적 리스크에 대한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물로, 즉각적인 리모델링이나 대규모 수리 비용이 발생할 가능성이 낮습니다.

* 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능하며, 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,766,587,200원이며, 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없습니다. 등기부상 채권 총액이 1,920,000,000원이지만, 이는 경매 개시 채권액 1,931,017,452원과 유사한 수준입니다. 신축 건물의 가치와 낙찰 후 예상되는 공실률 및 관리비 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 수준을 기준으로 보수적인 보증금액을 고려하여 약 2,300,000,000원 ~ 2,500,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 시세 확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.