나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50166 [1] 충청북도 보은군 보은읍 강신리 164-3 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 강신리 소재 ‘종곡초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지및 주택 등이 혼재한 근교 농촌지대임.

교통상황

본건 인근에 농로가 소재하여 본건까지 차량접근 무난함.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 주거용 부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 구거를 통한 노폭 약 2미터 내외의 포장도로로 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 바닥 : 장판및 타일 등 마감.

이용상태

1) 주택(방, 거실, 주방, 욕실겸 화장실 등)임.

설비내역

1) 위생, 급배수, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨"지적및건물개황도"참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(소유, 점유 불분명함. 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 청주지방법원 2026타경50166 (1)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 강신리 164-3 (신주소: 강신종곡길 85)

건물 용도: 단독주택 (1층)

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 486.00㎡ (약 147.02평)

건물 면적 (본 건물): 82.11㎡ (약 24.84평)

건물 면적 (제시외): 40.13㎡ (약 12.14평)

1.3. 감정가 정보

감정가: 167,182,690원

1.4. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건임.

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(40.13㎡)이 포함되어 있습니다. 다만, 제시외 건물의 소유 및 점유 관계는 불분명하므로, 현황조사서를 반드시 참조하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 강신리, ‘종곡초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 근교 농촌지대의 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근 농로를 통해 차량 접근이 용이하며, 본건 동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로가 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 보전관리지역으로, 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리는 2022년 8월 23일 접수된 보은신용협동조합의 근저당권(60,000,000원)입니다.

이 외에 김홍점 근저당권(30,000,000원), 주식회사경인디엔지 근저당권(11,000,000원), 보은군 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 그리고 본 건 임의경매 개시 결정(채권자: 김홍점, 30,000,000원)이 등기되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 101,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리(보은신용협동조합 근저당권)보다 후순위에 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (근저당권 2건, 압류 3건, 임의경매 1건)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이영학 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 25일

대항력: 없음.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근교 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설 밀집 지역이 아닙니다. 주변은 농경지 및 주택 위주로 형성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설 외에 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

종곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그 외 생활 편의 시설은 보은읍 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련 리스크

건물 면적 82.11㎡ 외에 40.13㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 소유 및 점유 관계가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지가 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍 강신리에 소재한 단독주택으로, 근교 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 1억 6천 7백여만 원입니다. 등기부상 총 채권액은 1억 1백여만 원이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 40.13㎡ 규모의 제시외 건물에 대한 소유 및 점유 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 주변은 농경지 및 주택 위주이며, 상업 시설 접근성은 다소 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 최근 건축된 건물(2022년 사용승인)이라는 점이 긍정적입니다.

* 제시외 건물에 대한 명도 리스크를 해소할 경우 추가적인 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,182,690원

총 등기부 채권액: 101,000,000원

주요 리스크: 제시외 건물(40.13㎡)의 소유 및 점유 관계 불분명.

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 제시외 건물과 관련된 명도 리스크 및 농촌 지역의 특성을 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

총 인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.