나이스옥션 법원경매 청주 2026타경34 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 509동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "청석고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 내 제12층 제1204호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북서측으로 중로와, 북동측으로 소로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경34 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 509동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 37.08㎡ (약 11.2평)

건물면적: 59.40㎡ (약 18.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 청주시 상당구 용암동, "청석고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

도로: 단지 북서측으로 중로, 북동측으로 소로와 접하고 있어 진출입이 편리합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)로 지정되어 있으며, 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하 기준이 적용됩니다. 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 장익현 (장 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2026-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 완료하여 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

등기부 현황:

* 총 등기부 채권액: 154,103,470원

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017-03-09, 120,890,000원)

* 기타 권리: 본 경매 사건으로 소멸될 가압류 및 임의경매 권리가 다수 존재합니다.

* 권리분석 소견: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

특이사항: 택지개발지구 내에 위치하여 지역 균형 발전 및 주거 편의성 증진 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건축 정보:

* 아파트명: 중흥마을마이빌아파트 (사용승인일: 2003년 7월)

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 857세대

* 본건 위치: 509동 12층 (해당 건물 총 12층)

* 전용면적: 약 59.40㎡ (약 18.0평)

* 공급면적 (참고): 분양정보에서 제시된 유사 면적은 약 59.40~59.91㎡ 범위입니다.

편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 외부: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

주차:

* 총 주차 대수: 417대 (세대당 약 0.48대)

* 지하 주차: 전기차 충전기 16대 설치.

* 비고: 세대당 주차 대수가 다소 부족한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 2003년 준공으로 약 23년 경과한 아파트로, 향후 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주차 공간: 세대당 주차 대수가 부족하여 주차 스트레스가 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설:

* 현재까지 확인된 바로는 본건 아파트 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 환경에 대한 보다 상세한 현장 조사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 비교적 우수한 교통 여건과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 진행 시 특별한 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물의 노후화와 다소 부족한 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다.

최근 거래가와 감정가를 비교 분석했을 때, 현재 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 편리한 교통망.

* 완벽한 권리 분석으로 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 용이.

* 최근 실거래가와 비교 시, 시세 차익 확보 가능성.

* 지역 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 최근 매매가 (2026년 5~6월): 142,000,000원 ~ 163,000,000원

* 감정가: 170,000,000원

* 본건은 12층으로, 최근 13층 매물이 142,000,000원에 거래되었고, 8층 매물은 158,000,000원 ~ 163,000,000원에 거래되었습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 170,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 수익성 확보 및 경쟁률을 고려하여 감정가 대비 약 85~90% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최근 거래가 상위권과 감정가 사이에서 보수적으로 접근합니다.

최종 제안 예상 입찰가: 155,000,000원 (1억 5천 5백만원)

이 가격은 감정가 대비 약 8.8% 할인된 금액이며, 최근 최고가(1억 6천 3백만원)보다는 낮아 낙찰 가능성을 높이고, 최저가(1억 4천 2백만원)보다는 높아 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.