나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10023 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1411-146 속초조양코아루아리스타 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 '속초고속버스터미널' 서측 인근에 위치하는 '속초조양코아루아리스타'로서, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 28층 건내 제2층 제201호로서 외 벽 : 외장타일마감 내 벽 : 페인팅 등 마감 바닥 및 천정 : 데코타일 및 텍스마감 창 호 : 칼라샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 공용승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 옥내주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남측으로 왕복 8차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(속초조양동유적 문화재보호법 제13조), 중점경관관리구역(아바이마을 인근 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 속초지원 2026타경10023 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 속초시 조양동 1411-146 속초조양코아루아리스타 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,060,000,000원

* 토지 면적: 32.36㎡ (약 9.79평)

* 토지 지분: 32.3603㎡ (약 9.79평)

* 건물 면적: 193.24㎡ (약 58.46평)

* 건물 지분: 193.2392㎡ (약 58.45평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 영OOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 '속초고속버스터미널' 서측 인근에 위치하며, '속초조양코아루아리스타' 내 2층 201호입니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕의 28층 건물이며, 본건은 그 중 제2층 제201호입니다. 외벽은 외장 타일 마감, 내벽은 페인팅 등 마감, 바닥 및 천정은 데코타일 및 텍스 마감, 창호는 칼라샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 대체로 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지는 남측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(속초조양동유적 문화재보호법 제13조), 중점경관관리구역(아바이마을 인근 중점경관관리구역)입니다.

* 건축물대장 정보:

* 건물명: 속초 조양 코아루 아리스타

* 주용도: 공동주택(도시형생활주택)

* 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 28층

* 본건 호수: 2층 201호

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (영월군산림조합, 2024-10-31 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이제도

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-04-03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (가족 관계 등 특별한 사정 고려)

* 임차인: 최종구

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-09-30

* 확정일자: 2025-12-18

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: (배당을 통해 보증금 회수 예상)

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 1,875,800,710원

4. 상권분석

* 입지: 속초고속버스터미널 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 밀집하여 지역 상권 형성에 유리한 환경입니다.

* 이용 현황: 본건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 상가로서의 기본적인 기능 수행이 가능합니다.

* 잠재력: 터미널 이용객 및 주변 거주민을 대상으로 하는 업종에 적합하며, 관광객 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 속초고속버스터미널이 인접하여 타 지역으로의 이동이 편리하며, 시내버스 이용 또한 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (이제도): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수 여부 및 명도 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 명도 협상 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 역사문화환경보존지역(선사유적보호지구) 및 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식 및 관리 상태: 건물 사용승인일은 2021년 8월 31일로 비교적 최신이나, 구체적인 내부 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설에 대한 별도의 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초 시내 교통 요지에 위치한 상가로서, 입지적 장점이 뚜렷합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점은 낙찰 후 인수 부담 및 명도 관련 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지 이용 규제 사항도 사전에 충분히 검토해야 합니다. 현재 감정가는 10억 6천만 원이나, 임차인 문제 해결 비용 및 제반 규제 사항을 고려한 현실적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 속초고속버스터미널 인근의 우수한 입지 조건.

* 상가로서의 안정적 임대 수익 창출 가능성 (임차인 명도 및 재임대 전략 필요).

* 향후 속초 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,060,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 임차인 명도 비용, 각종 규제 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인(이제도)의 존재로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 850,000,000원 ~ 950,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.