나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경50047 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 석교리 소재 사천중학교 남서측 근거리에 위치하며 부근은 전원주택단지, 농가주택 및 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

사다리형 유사 토지로 주거용 건부지로 이용중이며 일부 도로일 가능성 있으나 정확한 경 계는 지적측량 등 확인을 요함.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.기호(1) 토지는 2024.03.07 토지대장상 노동리 ‘87번지 및 87-19번지’로 분할되었으 나, 제시목록 및 등기사항전부증명서상 미반영(미등재)된 상태이며 본 평가에서는 제 시목록을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서 외벽:드라이비트마감, 징크판넬붙임 등 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:샷시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,3: 2024. 3. 7. 토지대장상 노동리 87번지에서 22㎡가 노동리 87-19번지로 분할되었고 현황조사 및 감정평가 이후인 2026. 7. 9. 등기사항증명서에 분할사항이 반영되어 감정평가서 및 현황조사서에는 분할전 토지로 표시되어 있음(감정평가액은 분할 전 가액에서 분할 후 면적에 비례하여 가액산정함)
-매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임대차보증금 270,000,000원, 전입일 2020.7.29. 확정일자 2020.7.29.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2026타경50047 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87

* 용도: 단독주택

* 감정가: 385,390,600원

* 토지면적: 368.00㎡ (약 111.32평)

* 건물면적: 139.07㎡ (약 42.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 방OO

2. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 석교리 소재 사천중학교 남서측 근거리에 위치하며 부근은 전원주택단지, 농가주택 및 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.

* 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편함.

* 북측 및 동측으로 폭 약6미터의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을18, 2020-09-08, 근저당권, 정미화, 금70,000,000원. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음. 단, 아래 임차인 관련 사항을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 방

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-29

* 확정일자: 2020-07-29

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 기타 권리 사항:

* 토지 등기부상 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 존재하였으나 모두 말소 예정임.

* 건물 등기부상 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 존재하였으나 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 451,710,801원

4. 상권분석

* 본건 소재지는 전원주택단지와 농가주택, 농경지가 혼재된 순수 농촌 지역임.

* 상업 시설이나 편의 시설은 상대적으로 부족할 것으로 예상됨.

* 주변에 사천중학교가 위치하여 교육 시설 접근성은 있음.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용 이용이 필수적일 것으로 보임.

* 편의시설: 인근 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 농촌 지역 특성상 도심에 비해 부족할 수 있음.

* 주변 환경: 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인의 보증금 270,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 투자 결정 시 가장 중요한 고려사항임.

* 토지 분할 관련 사항: 2024년 3월 7일 토지 분할이 있었으나, 등기사항증명서 반영 시점에 시차가 있어 감정평가서 및 현황조사서상 분할 전 토지로 표시된 사례가 있음. 다만, 감정평가액은 분할 후 면적에 비례하여 산정되었으며, 현재 등기사항증명서에는 반영된 것으로 파악됨.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 설치 등 관련 사업 시 제한사항이 있을 수 있음.

* 주변 부동산 시세 변동성: 농촌 지역의 단독주택은 매매 수요가 제한적일 수 있어 환금성에 주의가 필요함.

7. 종합 의견

강릉시 사천면에 위치한 본 단독주택은 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖춘 물건입니다. 다만, 매각물건으로 진행되지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 전원생활을 희망하는 수요자에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 또한, 지역의 부동산 시세와 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 부담을 고려하여, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 토지 분할 문제 등 특이사항은 현재 해소된 것으로 보이나, 등기사항증명서 및 토지대장을 재확인하여 정확한 면적 및 경계를 확인하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 385,390,600원이나, 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 보증금 270,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 이 인수 금액을 고려해야 합니다.

* 주변 부동산 시세 정보가 부족하여 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 입력값이 누락됨)

* 현재 제공된 정보에 따르면, 건축물대장상 해당 주택은 2020년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 토지 면적 368.00㎡, 건물 연면적 139.07㎡입니다.

* 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 이를 제외한 순수 물건의 가치(약 115,390,600원)를 기준으로 주변 시세와 비교하여 접근해야 합니다.

* 해당 지역의 단독주택 토지 시세 및 건물 가치에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 현재로서는 인수 보증금 부담을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 하며, 시세 조사를 마친 후 잠재적 수익률을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* (참고) 만약 주변 단독주택 토지 시세를 평당 70만원으로 가정하고 건물 가치를 별도 산정하더라도, 인수되는 임차인 보증금 2.7억원을 고려하면 실제 입찰 가능 금액은 감정가보다 상당히 낮을 것으로 예상됩니다. 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 신중하게 고려해볼 수 있으나, 이는 반드시 주변 시세 조사를 통해 확정해야 합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 검색 결과:

강릉시 사천면 노동리 87번지 일대는 전원주택단지, 농가주택, 농경지가 주를 이루는 지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 주변에는 사천중학교가 위치해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.