나이스옥션 법원경매 안산 2026타경46 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 743-2 신명트윈타워 1층에이-108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 "별망초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 6층 건 중 1층 에이-108호로서, 외벽 : 인조석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'2필 1단' 가장형의 토지로서 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(별망중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(별망초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`집합건축물대장`상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경46 (1) 사건에 대한 경매 물건 기본 정보입니다.

1.1. 물건 개요

소재지: 경기도 안산시 단원구 초지동 743-2 신명트윈타워 1층 에이-108호

건물용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 제2종근린생활시설(휴게음식점))

감정가: 1억 3천 2백만원 (132,000,000원)

토지면적: 18.51㎡ (약 5.6평)

건물면적: 44.40㎡ (약 13.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 신명트윈타워

동/호수: 1층 에이-108호

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕

층수: 6층 건물 중 1층

건축일: 2003년 11월 26일 (사용승인일)

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설 (주용도), 제1종근린생활시설, 문화 및 집회시설 (기타 용도)

총 호실수: 166호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 소재하며, "별망초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설과 아파트단지가 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(별망중학교, 별망초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 분류됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하나, 이는 물건의 직접적인 경매 매각과는 무관하며 향후 토지 거래 시 참고해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2003년 12월 5일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)이며, 금액은 1억 5천 6백만원입니다.

3.2. 등기부현황

말소기준권리보다 후순위인 갑3 가압류(경기신용보증재단, 3천만원) 및 갑4 임의경매(농협은행주식회사, 1억 2천 3백여만원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1억 8천 6백만원 (186,000,000원)으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 일반적으로 등기부상 모든 권리는 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 더 (더키움주식회사)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2020년 1월 16일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 다양한 근린생활시설과 아파트단지가 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. "별망초등학교"가 인근에 있어 학생 및 학부모 유동인구 확보에도 긍정적입니다.

4.2. 업종 적합성

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 기타 용도로는 제1종근린생활시설, 문화 및 집회시설이 허용되어 있어 식당, 카페, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다. 주변 아파트단지 및 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

별망초등학교와 별망중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 자산 활용 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

제공된 정보 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 '더 '는 대항력이 없어 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 시세 변동 가능성

부동산 시장 변동 및 개별 물건의 가치에 따라 낙찰 후 시세 변동 가능성이 존재하므로, 철저한 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 위치한 신명트윈타워 내 근린상가(제2종근린생활시설)입니다. 별망초등학교 인근의 아파트 단지 밀집 지역에 소재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 인수할 보증금은 없습니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항은 있으나, 이는 경매 절차 자체의 큰 위험 요소는 아닙니다.

따라서 권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 상가 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인한 꾸준한 고객 유입 가능성.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 편리한 교통 및 풍부한 근린생활시설.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 안전한 투자 가능.

* 다양한 활용 가능성: 제2종근린생활시설 외 제1종근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 용도 변경 또는 복합 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 임대 시세, 유사 물건 낙찰가 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.