나이스옥션 법원경매 평택 2026타경30 [1] 경기도 평택시 고덕동 1817-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ‘서정리역(지하철 1호선)' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린주택, 단독(다가구)주택, 주상나지 등이 혼재된 성숙중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입잉 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철역(서정리역, 1호선)이 소재하는 등 대중교통편의성은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 '근린생활시설 및 단독(다가구)주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외(보행자전용)의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로 완충녹지를 통해 대로에 면하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서(사용승인 : 2023.02.17.), 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽재 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샤시 및 플라스틱 이중창 마감 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설이나 현황 '공실') 상태임. 2층 : 다가구주택 2가구(각 3룸)로 이용 중임. 3층 : 다가구주택 2가구(각 3룸)로 이용 중임. 4층 : 다가구주택 1가구(3룸)로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비(2~4층 주택), 시스템에어컨 냉난방설비(1층 근생), 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 4층에 제시외건물(다락방, 약 61㎡)이 소재하고 있음(후첨 '내부구조도' 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(다락방, 약67㎡) 포함.
2. 건물 등기사항전부증명서상과 대장상 1층 근린생활시설 면적 상이하므로 별도 확인이 필요(감정평가서 참조).

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, 주위는 근린주택, 단독(다가구)주택, 주상나지 등이 혼재된 성숙 중인 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 1호선 서정리역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 동측 노폭 약 8미터, 남측 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 서측으로는 완충녹지를 통해 대로변과 연결됩니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구로 지정되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

또한, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 오산신용협동조합의 근저당권(채권최고액 18.36억원)입니다.

본 경매로 인해 위 근저당권 외 을구의 임의경매(수원지방법원 평택지원 2026타경30) 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없으며, 토지 및 건물 등기부상 소유권 관련 권리(갑구)는 말소 기준 권리보다 선순위이나 경매로 인해 정리됩니다.

임차인 현황:

* 김상민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-12-17, 대항력 없음.

* 송정현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-12, 대항력 없음.

* 원종철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-29, 대항력 없음.

* 이경숙: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-09-03, 대항력 없음. (건물 등기부상 전입일자 2023-03-25, 확정일자 2023-03-07으로 상이하나, 대항력 없음으로 확인됨.)

* 이현준: 보증금 5,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2025-09-03, 대항력 없음.

* 조성원: 보증금 5,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2025-08-18, 대항력 없음.

* 최온유: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-02, 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

주의사항: 건물 등기사항전부증명서상과 대장상 1층 근린생활시설 면적 상이가 있어 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 평택시 고덕동에 위치하며, 주변은 근린주택 및 다가구주택, 주상용지가 혼재된 주거지역입니다.

1층 근린생활시설(현황 공실)과 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업 시설의 복합적인 기능을 수행합니다.

인근 서정리역(1호선)을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, GH, LH, 평택도시공사 등이 공동 시행하는 고덕국제신도시 사업 지역 내에 포함되어 있어 개발 잠재력이 높습니다.

최근 준공된 신축 건물(2023년 2월)이라는 점은 상권 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

서정리역 일대는 복합개발 사업이 추진되어 지역 활성화 및 랜드마크 조성 계획이 있습니다.

삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업단지 및 주한미군 기지 이전 등 초대형 개발 사업이 진행 중이어서 배후 수요가 탄탄한 것으로 파악됩니다.

2.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 서정리역 도보 또는 근거리 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다. 차량으로 주요 도로 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에는 고덕국제신도시의 인프라가 조성 중이며, 서정리역 역세권을 중심으로 상업시설이 있습니다.

* 혐오시설: 평택 에코센터(환경종합처리시설)가 고덕면 해창리에 위치하나, 본 물건지와는 거리가 있습니다. 고덕동에는 준법지원센터 건립 계획이 주민 반발에 부딪혔으나, 이는 경찰서 건립 지연과 관련된 주민들의 치안 불안 우려 때문이며, 준법지원센터 자체는 범죄자를 관리 감독하는 기관으로, 직접적인 혐오시설로 분류되기는 어렵습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 건물 등기부등본과 건축물대장상 1층 면적 표기 차이가 존재하므로, 현장 확인 및 감정평가서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

* 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 지역 지정 관련 규제가 존재합니다.

* 임대 관계가 모두 파악되었으나, 일부 임차인의 경우 전입일자 및 확정일자상 차이가 확인되어 세부적인 점유 현황 확인이 필요합니다. (모든 임차인 대항력 없음으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.)

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 주거 및 상업 복합지역에 위치한 신축(2023년 준공) 다가구/근린주택입니다.

말소되는 권리만 존재하여 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있으며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

서정리역 인근의 교통 편리성과 고덕국제신도시 개발 사업, 삼성전자 평택캠퍼스 인접 등 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

단, 건물 등기/대장상 면적 불일치, 지역 지구별 지정 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 준공)로 즉시 임대 수익 창출 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 모델을 적용할 수 있습니다.

* 평택시 고덕국제화지구, 택지개발지구 등 대규모 개발 계획 지역 내에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 서정리역(1호선) 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 대규모 산업단지의 배후 수요가 풍부합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건은 신축 건물이라는 점과 고덕국제신도시 내 위치, 서정리역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 유사 물건의 시세 분석 결과, 평택시 고덕동 지역의 다가구주택 및 근린생활시설의 경우, 토지 약 78평, 건물 약 140평 규모에 2018년 준공된 건물이 급매로 7억 9천만원까지 유찰된 사례가 있으나, 해당 물건은 건축 연도가 오래되었고 화재 흔적이 있다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 2021년 준공된 연면적 734.7㎡(약 222평) 규모의 상가/다가구 주택이 약 409.8㎡(약 124평) 대지에 9억 9,898만원에 매매된 사례가 있습니다.

귀하의 물건은 2023년 2월 준공된 신축 건물로, 대지 269.20㎡(약 81.45평)에 건물 연면적 521.34㎡(약 157.74평)를 갖추고 있으며, 감정가는 24.29억원입니다. 최근 준공된 유사 신축 건물이나 동일 지역의 상가주택 시세, 그리고 감정가 대비 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 1,821,800,000원에서 2,064,700,000원 수준으로 예상됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.