나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50195 [1] 경기도 광주시 매산동 732-7 포레힐스 씨동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 "매산2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 다세대,연립,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 제반차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상4층 건물중 1층 101호로서 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

매산동 732-7 :계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:이현미)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 성남지원 2026타경50195 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 732-7 포레힐스 씨동 1층101호

토지면적: 62.60㎡ (약 18.9평)

건물면적: 55.88㎡ (약 16.9평) (전용면적)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

감정가: 251,000,000원 (2억 5100만원)

1.2. 매각물건 정보

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 "매산2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

본건은 포레힐스 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 매산초등학교, 광주중학교, 광주종합버스터미널 등 교육 및 교통 시설이 있습니다. 또한, 다수의 근린생활시설과 공원이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2021년 8월 20일 근저당권 (을3)

총 말소 예상 채권액: 573,523,853원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이재문

보증금: 7,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2024년 1월 15일

배당신고일자: 2026년 3월 4일

대항력: 없음

* 임차인: 이현미 (주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 5월 27일

배당신고일자: 2023년 7월 18일

대항력: 없음 (단, 아래 특별 인수 사항 참조)

3.3. 특별 인수 사항

주택도시보증공사(양도전:이현미)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나, 추후 보증금 변제 관련 내용에 대한 확인이 필요합니다.

본 물건은 공동담보로 진행되며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 건물 현황

본건은 다세대, 연립, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

2026년 5월 14일: 경기도 광주시 매산동 714-2번지, 리치하우스(A동), 다세대, 46.34㎡ (약 14.0평), 1층, 107,000,000원에 매매.

2026년 5월 20일: 경기도 광주시 매산동 722-2번지, 한솔골든타운(3동), 연립, 74.64㎡ (약 22.5평), 1층, 82,000,000원에 매매.

2026년 5월 26일: 경기도 광주시 매산동 226-4번지, 삼호맨션(1동,2동), 연립, 84.47㎡ (약 25.5평), 2층, 130,000,000원에 매매.

4.3. 시세 분석 및 감정가 적정성 검토

본건(55.88㎡)과 유사한 조건의 다세대주택인 리치하우스(46.34㎡)가 107,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 251,000,000원은 현재 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 주변 연립주택 거래 사례의 평당 단가 또한 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

주변에는 매산초등학교, 광주중학교 등 교육 시설과 다수의 근린생활시설 및 공원이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계는 비교적 명확해졌으나, 보증금 전액 변제 여부 및 임차권 말소 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타

본 물건은 공동담보 물건으로, 관련 채무 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험은 크게 감소되었으나, 이에 대한 명확한 확인 절차가 중요합니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있으며, 토지 이용 계획상 다수의 제한사항이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차인의 대항력 포기 확약으로 인한 권리관계 명확성 확보.

* 지역 개발 가능성(성장관리구역 등)으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)으로 제안합니다.

이는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가(특히 리치하우스)를 반영한 추정치이며, 감정가(251,000,000원)와의 큰 격차 및 토지 이용 제한 사항을 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.