나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50217 [1] 경기도 광주시 쌍령동 240-8 삼원그린빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김형 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '광주푸른초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 중소규모 근린시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 남서측 경충대로변으로 노선버스 운행 중으로 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 제4층 제401호로, (사용승인 : 2009-02-09) 외벽 : 치방벽돌 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : PVC창호 마감

이용상태

다세대주택 (내부 구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍령동 240-8 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50217 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 240-8 삼원그린빌 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 64.84㎡ (약 19.62평)

토지지분: 64.84㎡ (약 19.62평)

건물면적: 75.79㎡ (약 22.93평)

건물지분: 75.79㎡ (약 22.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 다세대주택으로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 쌍령동에 소재하며, '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 및 소규모 근린시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측 경충대로변을 통해 노선버스가 운행 중입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건축물대장상 본 건물은 2009년 2월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지(쌍령동 240-8)는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도로 토지거래 계약을 할 경우 허가를 받아야 하는 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당합니다.

2.5. 도로 접근성

건물은 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.6. 주변 환경 분석

주변에 광주푸른초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 청석공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 검색 결과, 광주시에 소각장 건립 논의가 있으며, 특정 지역의 개발 사업 관련 비리 의혹이 보도된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 대규모 쓰레기 처리 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 '광주시'의 압류(갑6, 2025.06.09.)이며, 강제경매 개시결정(갑7, 2026.01.29.)이 등기되어 있습니다. 낙찰 시 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리들이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김성완)

보증금: 228,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-28

확정일자: 2021-05-18

대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권(2023.07.24.)이 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 '인수조건확약서'를 제출하였습니다. 이로 인해 HUG 관련 임차보증금은 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

* 임차인: 오혜영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인으로, 이는 특이사항으로 주의 깊게 분석해야 합니다.

3.3. 인수 보증금 분석

임차인 현황상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. HUG 관련 보증금은 HUG의 인수조건확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 '오혜영' 임차인은 대항력이 있으므로, 해당 임차인과의 관계를 명확히 파악하지 않으면 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 쌍령동 일대는 광주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있습니다. 중소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능하지만, 대형 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 광주푸른초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 편의점 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 청석공원이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 교통: 경충대로를 통한 시내외 접근성이 있으며, 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (오혜영): 보증금 0원, 차임 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 및 향후 이용에 있어 불확실성 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 해당 임차인과의 계약 관계, 점유 이유 등을 철저히 조사할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등의 토지 거래에 대한 허가 구역으로 지정되어 있어, 특정 구매자에게는 거래상 제약이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 정보를 고려했을 때, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하고 교통이 비교적 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 오혜영 씨의 존재가 명도 및 향후 재산권 행사에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. HUG 관련 임차보증금은 인수되지 않을 가능성이 높지만, 오혜영 임차인에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 광주푸른초등학교와의 근접성은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

* 교통 접근성: 경충대로 인근으로 시내외 이동이 편리합니다.

* HUG 인수조건 완화: HUG의 대항력 포기 및 인수 조건 변경으로 인해 기존 임차보증금 인수 부담이 줄어들었습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 8일 기준)를 분석한 결과, 유사 면적/조건의 다세대주택 거래가는 15,100만원에서 18,700만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(75.79㎡) 기준, 최근 거래 단가는 약 181만원/㎡ ~ 251만원/㎡ 수준입니다.

감정가(210,000,000원)는 최근 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 특히, 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인 오혜영 씨의 존재는 명도 비용 및 불확실성을 고려할 때 입찰가 산정에 있어 큰 변수가 됩니다. HUG 관련 보증금(228,000,000원)은 인수되지 않을 것으로 예상되나, 오혜영 임차인 관련 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 시장 시세의 하단부와 잠재적 리스크 해소 비용을 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 명도 전략 등을 구체적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.