나이스옥션 법원경매 성남 2026타경48 [1] 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 6층102-628호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 귀인 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 업무용빌딩, 점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사 정은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 6층 102-628호로서 외벽 : 석재, 몰탈위 페인팅 및 외장 복합 판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임

이용상태

복층형 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 판매시설, 근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로1류 및 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제 2호)<수도법> 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자 인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2025.04.11일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2025카임 50135)으로 2025.04.11일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

1. 복층형 오피스텔로 이용중임.
2. 전세사기피해자특별법에 의하여 전세사기피해자는 우선매수권행사를 할 수 있음. (단, 우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경48 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1143-1, 미사강변 오벨리스크 6층 102-628호

구분: 오피스텔

감정가: 157,000,000원

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

건물면적: 22.79㎡ (약 6.90평)

전용면적: 27.6236㎡ (약 8.35평) - 최근 실거래가 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

주요 특이사항: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재. 복층형 오피스텔.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 업무용 빌딩, 점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 09일 접수된 이윤경 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 을구 2번 순위의 주택임차권(권리자: 주이한)이 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

인수되는 임차인 정보

* 임차인: 주 (주이한)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 07일

* 확정일자: 2021년 03월 25일

* 대항력: 있음 (보증금 미배당 시 인수)

기타 권리

이 외의 근저당권, 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액 (등기부 기준)

약 300,000,000원

공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 접수되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 판매시설, 운동시설 등이 복합적으로 입지하고 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 편의시설과 상업시설이 인접해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통

인근 버스 정류장 및 지하철역을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

문화/여가

하남종합운동장이 인접하여 있어 여가 활동에 대한 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만원 중 미배당 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 본 건의 채권자가 임차인 본인(주이한)이며, 강제경매를 신청한 점을 미루어 볼 때, 임차인이 자신의 보증금 회수를 최우선으로 고려할 가능성이 높습니다. 이에 따라 입찰가를 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

혐오시설 관련

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거, 상업, 업무, 체육 시설 등으로 구성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

장점

* 미사강변지구 내의 핵심 입지, 최신 인프라 접근성 우수.

* 건축물 사용승인일(2020년) 기준 신축급 오피스텔.

* 복층형 구조로 공간 활용도 및 희소성이 높음.

단점

* 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만원 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 개발 및 도시 성장 잠재력으로 인한 시세 상승 기대.

* 복층형 오피스텔의 차별화된 상품성 및 임대 수요 확보 용이성.

* 현재 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 권리관계 리스크 해소 시 시세차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석

* 2026년 7월 10일 (9층): 177,000,000원

* 2026년 7월 3일 (6층): 191,700,000원

* 2026년 5월 2일 (10층): 180,000,000원

본 건은 6층에 위치하며, 최근 6층 물건의 실거래가가 1억 9천 1백 7십만원으로 높은 편입니다.

감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 157,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 1억 8천 3백만원) 및 해당 층의 실거래가보다 낮습니다.

임차인 보증금 인수 고려

대항력 있는 임차인의 보증금은 1억 8천만원이며, 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 합니다. 채권자가 임차인 본인이므로, 본인의 보증금 회수를 위해 1억 8천만원 이상으로 입찰가를 높여 낙찰받을 가능성이 있습니다. 만약 낙찰가가 1억 8천만원 이하로 결정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 보증금 잔액을 추가로 부담하게 되어 총 매입 비용이 실거래가를 초과할 위험이 있습니다.

예상 입찰가 범위

위험 요소를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

160,000,000원 ~ 180,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임장 활동, 추가적인 권리관계 확인 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 임차인과의 협의 또는 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.