나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50465 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 10층1020호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점구 병점동 소재 '병점역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 지하철역(병점역, 1호선) 및 일반버스정류장 이 소재하는 등 대중교통편의성은 무난한 편입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 에이동 10층 1020호로서, (사용승인일 : 2020.11.13.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 치장석 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : PVC 슬라이딩 이중창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립 ·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 9.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50465 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 10층1020호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 29,000,000원

건물면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

토지면적: 4.28㎡ (약 1.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 병점동에 소재한 '병점역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 노선상가지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 1호선 병점역 및 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 2020년 11월 13일 사용승인된 지하 5층, 지상 20층 건물 중 A동 10층 1020호입니다. 내부적으로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 시스템 에어컨, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. 이용 상태는 원룸형 오피스텔로 사용 중입니다.

2.4. 토지 이용 상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 화성시의 압류(2024.12.02)입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매(2026.01.30) 및 수원시의 압류(2026.06.11)가 등기되어 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(김지수)가 보증금 150,000,000원, 차임 0원으로 임차 중이며, 전입일자는 2022년 02월 18일, 확정일자는 2022년 01월 20일입니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

신청 채권자가 HUG 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

병점역을 중심으로 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합된 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대/매매 시세 분석

최근 실거래 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(24.12㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 11,300만원에서 11,500만원 수준으로 거래되었습니다. 감정가는 129,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높은 편입니다. 2020년 준공된 신축급 건물임을 감안할 때, 향후 시세 변동 추이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

병점역 상권을 중심으로 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전제2구역에 포함되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 일반적으로 해당되지 않습니다. (다만, 외국인 등 특정 조건에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 내용을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 병점역 초역세권에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며 관리가 용이할 것으로 보입니다.

* 권리관계가 명확하고 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 시 안정적인 수익률 확보가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동 병점역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 2020년 준공된 신축 건물이며, 권리분석 상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 군 소음 구역 지정 등 일부 제한 사항에 대한 확인이 필요하지만, 전반적으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 24.12㎡ 면적 오피스텔의 실거래가는 11,300만원에서 11,500만원 수준입니다. 감정가(129,000,000원)는 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

수익률, 경매 수수료, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 절차 진행 시 추가 비용 부담이 적습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.