나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96887 [1] 경기도 오산시 수목원로 610, 1층102호 (궐동,세마타워) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선"세마역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 오피스 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "세마역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 1층 102호로서
(사용승인일: 2011.10.28)

외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 개별인테리어 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(편의점)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96887 (1)

소재지: 경기도 오산시 수목원로 610, 1층102호 (궐동, 세마타워)

건물 용도: 제2종근린생활시설 (편의점)

토지 면적: 10.94㎡ (약 3.31평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

감정가: 861,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 "세마역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 오피스 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "세마역"이 소재하고 있어 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을4 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2015.05.06. 접수, 채권액 533,000,000원) 입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/사업일자: 2016-10-17

* 확정일자: 2026-02-23

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당신고 및 확정일자 부여일이 매우 근접하므로, 실제 배당 여부에 대한 확인이 필요하며, 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 절차가 요구될 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 533,000,000원 (말소기준권리 채권액)

4. 상권분석

지역 특성

본건은 지하철 세마역 인근의 활발한 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변에 오피스 건물과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다.

주변 상가

세마역 역세권 상권으로, 오피스 밀집 지역의 직장인 수요와 지역 주민 수요를 모두 기대할 수 있습니다. 현재 편의점으로 운영 중인 점을 감안할 때, 해당 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통

지하철 1호선 세마역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

편의시설

역세권 상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 환경

상업 및 업무 시설이 복합된 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

* 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고일자(2026-02-24) 및 확정일자(2026-02-23)가 근접하여 배당 순위 및 실제 배당 가능성 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 명도 진행 시 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획

* 비행안전제2구역, 가축사육제한구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 일부 제약을 줄 수 있으나, 현 용도(근린상가) 및 주변 개발 현황을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

기타

* 임대 관계 및 기타 사항이 미상으로, 공실 가능성 또는 현재 임차인과의 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 세마역 역세권 상업지구에 위치한 근린상가로, 입지적 강점이 뛰어납니다. 건물의 준공 연도(2011년)를 고려할 때 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 과정에서의 법적 리스크는 낮습니다. 다만, 명도 절차 및 현재 임대차 관계에 대한 세부적인 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 세마역 초역세권 입지로 인한 높은 투자가치 및 임대수익 기대.

* 주변 상업지구 내 다양한 업종의 성공적인 운영 사례 다수 존재.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 확보 용이.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 확보 (단, 절차 진행 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 861,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 유찰 없이 입찰될 가능성이 높으며, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 투자 수익률 및 물건의 잠재적 가치를 감안하여, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 시세 조사와 함께 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.