나이스옥션 법원경매 수원 2026타경77 [1] 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 지1층130호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '치동중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트단지, 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제지1층 제130호로서 (사용승인일 : 2018.09.06.) - 외 벽 : 복합판넬 붙임, 석재 붙임 마감 등, - 내 벽 : 인테리어 및 몰탈위페인트 마감 등 - 창 호 : 알루미늄 샷시, 강화유리 마감 등임.

이용상태

기타공장(지식산업센터) 용도임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 주위와 대체로 등고평탄한 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구) (접합), 대로1류(폭 35m~40m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3- 61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육 성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지 구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경77 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 375,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 면적

소재지: 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 지1층130호

용도: 지식산업센터

토지 면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

토지 지분: 41.916㎡ (약 12.68평)

건물 면적: 137.04㎡ (약 41.45평)

건물 지분: 137.04㎡ (약 41.45평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 물건 특징

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '치동중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 노폭 약 15m, 동측으로는 약 50m, 남측으로는 약 40m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 개발

본건은 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속해 있습니다. 또한 광로3류(폭 40m~50m), 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 주요 도로에 인접해 있으며, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다. 인근에 대규모 아파트 단지와 업무, 상업시설이 밀집해 있어 지역 발전에 따른 수혜가 기대됩니다.

2.4. 주변 시설

본건은 '치동중학교' 인근에 위치하며, 주변에는 CU, GS25 등 편의점들이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설이 양호합니다. 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

구분건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 말소기준권리인 국민은행 근저당권(387,360,000원)이 존재하며, 이후 접수된 국민은행 임의경매(326,921,346원)가 말소 예정입니다. 소유권이전 1번 신탁등기말소된 이력이 있습니다.

등기부채권 총액: 387,360,000원

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 주식회사제이에스아엔씨(허 )이며, 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원입니다. 전입일자(사업자등록일)는 2024년 4월 30일입니다.

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 비록 대항력이 없더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 동탄2지구 내에서도 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달된 지역입니다. 지식산업센터로서의 입지 이점과 함께 주변의 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕의 지하 2층/지상 15층 건물이며, 본건은 제지1층 제130호입니다. 사용승인일은 2018년 9월 6일입니다. 외벽은 복합판넬 및 석재 마감, 내벽은 인테리어 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 알루미늄 샷시 및 강화유리로 마감되었습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비 및 지하 주차장 등이 구비되어 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용도 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (기타참고사항: -)

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 명도 관련 리스크

임차인의 대항력이 없더라도, 명도 진행 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 지식산업센터로, 동탄2지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지에 자리하고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통, 다양한 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 등기부상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동탄2지구의 활발한 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로에 인접.

* 안정적인 수익: 주변의 주거 및 상업 복합 단지로 인한 꾸준한 임대 수요 예상.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 보증금 및 별도의 부담할 권리 없음.

* 현대적 시설: 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로, 잘 갖추어진 건물 설비.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 375,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 예상가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 기준으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토를 시작하는 것이 권장됩니다. 따라서 262,500,000원 ~ 337,500,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.