나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30297 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-29 네오빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교"북동측에 위치하며, 주변은 동유형 의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인일:2001.11.27.) 외벽: 사이딩 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남서측으로 소로 및 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-424호선)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)( 중로3-6호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허 가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30297 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-29 네오빌 3층302호 (신주소: 경기도 부천시 부흥로356번길 13)

용도: 다세대주택

건축년도: 2001년 11월 27일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 202,000,000원

토지면적: 21.94㎡ (약 6.64평)

토지지분: 21.94㎡ (약 6.64평)

건물면적: 58.34㎡ (약 17.65평)

건물지분: 58.34㎡ (약 17.65평)

건물총면적(연면적): 507.38㎡ (약 153.48평)

1.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 준주거지역

기타 제한사항: 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 비슷한 유형의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2020년 11월 9일 주택도시보증공사의 가압류 (접수번호: 갑14)

이하 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 차휘경

보증금: 179,000,000원

전입일자: 2020년 5월 13일 (확정일자: 2018년 12월 26일, 주택임차권 등기 접수일: 2022년 9월 28일)

대항력: 있음

인수 여부: 본 건의 을구 순위 11번 임차권등기(2022.09.28. 등기)는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 179,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분이 있으나, 이는 별도 확인이 필요한 상충되는 정보입니다.

3.3. 채권자 및 채무 총액

등기부채권 총액: 677,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 전용면적 약 31.01㎡ (약 9.38평), 8,300만원 (평당 약 885만원)

* 2026년 3월 거래: 전용면적 약 71.1㎡ (약 21.51평), 18,000만원 (평당 약 837만원)

* 2026년 4월 거래: 전용면적 약 71.28㎡ (약 21.57평), 23,500만원 (평당 약 1089만원)

본건의 전용면적은 58.34㎡ (약 17.65평)으로, 이 면적을 기준으로 평당 시세를 적용하면 약 1억 4,650만원에서 1억 9,200만원 범위로 추정됩니다. 주변 건물들의 건축 연도는 2000년~2002년으로 본건과 유사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 편의성

* 주변 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 용이.

* 교육시설: "부천대학교" 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당하는 연세유치원 등이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 차휘경 씨의 보증금 179,000,000원 중 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이는 명확한 권리 분석과 함께 협상 또는 명도 과정에서 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 채권자-임차인 관계

채권자 '차 '와 임차인 '차휘경'이 동일인이거나 특수 관계일 가능성이 있어, 경매 절차 및 임차인의 권리행사에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 현재 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있으나, 향후 변경될 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후도

2001년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 부천대학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물의 물리적인 상태나 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인 차휘경 씨의 보증금 179,000,000원이 배당 결과에 따라 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 입찰 전 반드시 정확한 권리분석과 함께 인수 시 발생할 수 있는 추가 비용을 산정하여 신중하게 접근해야 하는 핵심 사항입니다. 최근 거래 사례와 비교 시 감정가는 적정 수준으로 보이나, 임차인 인수 리스크를 고려하면 실질적인 투자 가치는 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미구의 준주거지역에 위치하여 안정적인 주거 가치 및 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

* 다세대주택으로 소액 투자에 적합하며, 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 이슈를 잘 해결할 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 17.65평)의 다세대주택 시세는 평당 약 830만원 ~ 1090만원으로 추정되며, 이에 따른 적정 시세는 약 1억 4,650만원 ~ 1억 9,200만원 범위로 산정됩니다.

본 보고서의 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보에 따라, 임차인 보증금 인수 리스크를 제외한 순수 물건 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

하지만, 물건명세서상 임차 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 실제 입찰 시에는 해당 보증금 179,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 만약 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 매입 비용은 예상 입찰가에 1억 7,900만원이 더해지는 것이므로, 입찰가는 현재 산정된 시세보다 현저히 낮아져야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 시장 시세를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제안합니다.

본 금액은 보수적인 접근으로, 권리분석 및 명도 가능성을 재확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.