나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30198 [1] 경기도 김포시 장기동 1866-1 한강신도시중흥에스-클래스파크애비뉴 613동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "푸른솔초등학교" 동측에 인접하여 위치하며, 주위로는 동류형의 아파트 등 공동주택이 주로 들어서 있는 공동주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있으며, 본건 남측 으로 직선거리 약600M 지점에 수도권지하철 김포골드라인 "장기역"이 소재하고 있어 대중 교통편익은 대체로 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상 20층 건물로서 외벽 : 외장석재 붙임 마감 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 아파트이나 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 등으로 이용중인 건물 다수동의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측, 서측 등으로 각각 노폭 약 22m, 20m, 10m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014 -11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공 항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역(푸른솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구 )<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 자세한 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30198 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1866-1 한강신도시중흥에스-클래스파크애비뉴 613동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 509,000,000원

토지면적: 60.64㎡ (약 18.34평)

토지 지분: 60.6443㎡

건물면적: 107.59㎡ (약 32.55평)

건물 지분: 107.5928㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리금융캐피탈 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글지붕, 지상 20층 건물 중 9층

사용승인일: 2012년 02월 08일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, 주위로는 동류형 아파트 등 공동주택이 주로 들어서 있는 공동주택지대임.

* 주변 환경: "푸른솔초등학교" 동측에 인접해 있음.

* 교통: 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약 600M 지점에 수도권 지하철 김포골드라인 "장기역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 북동측, 남동측, 서측으로 폭 약 22m, 20m, 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

1.2. 권리분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 2017년 06월 30일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 220,000,000원).

* 현재까지 파악된 총 채권액: 521,484,397원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도의 임차인 정보 없음)

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

* 주변 상권: 장기역 주변 상업 시설 이용이 가능하며, 생활 편의 시설 또한 잘 갖춰진 지역임.

* 혐오시설: 본 물건지 인근에 별도로 확인된 혐오시설은 없음.

1.4. 생활정보

* 교육: 푸른솔초등학교, 푸른솔중학교, 푸른솔유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수함. (상대/절대보호구역 포함)

* 교통: 김포골드라인 장기역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 다양한 복리시설이 있으며, 장기역 주변 상업시설 이용 가능.

* 주차: 아파트 단지는 총 1577대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지하 자동주차 시스템이 1577대, 전기차 충전기는 지하에 32대 설치되어 있음. (세대당 주차 대수: 약 1.57대)

* 면적 정보:

* 전용면적: 107.59㎡ (약 32.55평)

* 분양면적: 약 107.22㎡ ~ 112.47㎡ (약 32.43평 ~ 34.02평) [참고: 최근 매매 정보의 공급/계약 면적 기준]

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하였음. 정확한 내부 상태는 건축물 현황도 등을 참고해야 함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획 관련 제한사항이 존재함.

* 채무 총액: 총 채권액이 감정가(509,000,000원)를 초과하고 있어 경매 절차가 취하될 가능성은 낮음.

1.6. 종합의견

본 건은 김포시 장기동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라를 갖춘 역세권 단지임. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능함. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 다양한 도시계획 제한사항은 유의해야 할 부분임. 전반적으로 신축급 아파트로 양호한 주거 환경을 제공할 것으로 판단됨.

1.7. 투자포인트

* 김포골드라인 장기역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

* 푸른솔초등학교 등 우수한 교육 환경을 갖춤.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 최신 실거래가 데이터를 기반으로 합리적인 가격 접근 가능.

1.8. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 아파트들이 2026년 7월 ~ 8월에 걸쳐 약 448,000,000원 ~ 458,000,000원 범위에서 거래되었음. 본건의 전용면적은 107.59㎡ (약 32.55평)이며, 최근 거래된 107.2183㎡ 면적의 아파트가 45,300,000원에 거래된 점을 감안할 때, 시장 가격은 해당 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있음. 감정가(509,000,000원)와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재함. 따라서, 입찰 시에는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적임. 현장 확인 불가 및 내부 상태 미상 등의 요소를 고려하여, 최근 거래가 상단에 소폭의 상승 여력 및 경쟁률을 감안한 가격으로 산정함.

예상 입찰가: 475,000,000원 (사억 칠천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.