나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30211 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 421-17 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천여자중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측 및 서측으로 폭 약 10미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 421-17, -20 공히 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 송내동 421-17 :소로1류(폭 10m~12m)(접합),

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30211 (1)

경기도 부천시 소사구 송내동 421-17 1동 5층501호

다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 25.23㎡ (약 7.63평)

건물면적: 44.39㎡ (약 13.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 부천여자중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통 상황은 차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북측 및 서측으로 폭 약 10미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천여중, 성주중), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 26일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(을구 12번)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 현황

* 을구 7번: 한국토지주택공사 주택임차권 (보증금 130,000,000원, 전입 2021-11-24, 확정 2021-11-18). 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 말소동의 확약서가 제출된 점을 확인하였습니다.

* 을구 8번: 강준원 주택임차권 (보증금 20,000,000원, 전입 2023-12-28, 확정 2023-12-28). 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금입니다.

* 갑구 12번: 서울보증보험 강제경매 (채권액 141,543,648원). 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 강준원

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-12-28

* 확정일자: 2023-12-28

* 대항력: 있음

* 권리분석: 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 보증금입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-24

* 확정일자: 2021-11-18

* 대항력: 있음

* 권리분석: 매각으로 소멸될 예정이나, 말소동의 확약서 제출로 인수가 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 20,000,000원 (강준원 임차인의 보증금)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교(부천여자중학교, 성주중학교)가 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 발달한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 학교들이 소재합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 물건을 재매각하거나 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 인수되는 임차인의 보증금: 강준원 임차인의 보증금 20,000,000원이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 금액입니다.

* 한국토지주택공사(LH) 임차권의 처리: 말소동의 확약서가 제출되었으나, 최종적인 권리 소멸 여부는 등기부 등 현황을 최종 확인해야 합니다. 만약 인수하게 될 경우, 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2012년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 강준원 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 말소 예정이나, 최종 처리 여부를 확인해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다. 이러한 위험 요소를 감안했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 송내동은 부천시의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 주택 수요가 있습니다.

* 인수되는 보증금 고려 시 시세 대비 저가 매수 기회: 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 인수해야 하지만, 이를 감안하여 입찰가를 산정한다면 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 향후 재매각 또는 임대 수익 잠재력: 명도 및 권리 관계 정리가 완료된다면, 지역 시세에 맞춰 임대 수익을 기대하거나 향후 시세 상승을 통한 재매각을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 강준원 임차인에게 지급해야 할 보증금 20,000,000원입니다. 즉, 낙찰가의 총 매입 비용은 입찰가 + 20,000,000원(인수 보증금)이 됩니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과:

* 2012년식 72.14㎡(약 21.8평) 건이 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,192,660원) - 해당 매물보다 면적이 넓음.

* 2000년식 56.9㎡(약 17.2평) 건이 2026년 7월 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 901,162원) - 본건과 연식은 다르나 면적이 유사함.

* 2021년식 30.58㎡(약 9.2평) 건이 2026년 7월 270,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,941,464원) - 본건과 연식이 신축이며 면적이 작음.

본건은 2012년식, 건물면적 44.39㎡(약 13.4평)입니다.

유사 연식(2012년식)의 송원씨티홈 72.14㎡가 평당 약 1,192,660원에 거래된 점을 감안하면, 본건(44.39㎡)의 시장 가치는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다. (44.39㎡ * 1,192,660원/㎡ ≈ 52,953,456원 - 이는 송원씨티홈 가격 기준이므로, 본건 면적에 맞춘 환산은 면적 비교 시 더 높은 가격으로 볼 수도 있습니다. 다른 매물들과 비교 시 44.39㎡ 기준으로 약 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위가 합리적입니다.)

감정가 150,000,000원을 기준으로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 170,000,000원 (150,000,000 + 20,000,000)이 되어 최근 실거래가 대비 다소 높을 수 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금을 고려하여 총 매입 비용이 시장가 수준(약 150,000,000원 ~ 160,000,000원)이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

* 이 범위 내에서 입찰 시, 총 매입 비용은 140,000,000원 ~ 160,000,000원이 되어 시장가 및 감정가 수준에서 매수가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 단, 한국토지주택공사 임차권의 인수 여부, 토지거래허가구역 관련 규정 및 향후 시장 변동 가능성을 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.