나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500884 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 271-5 정가빌 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7 층 내 4층 403호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 271-5 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500884 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 271-5, 정가빌 4층 403호

건물명: 정가빌

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지 지분: 15.932㎡ (약 4.82평)

건물면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

건물 지분: 62.38㎡ (약 18.87평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 150,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

1.1. 1. 물건 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 271-5번지, 정가빌 건물 내 4층 403호에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 1층, 지상 7층 규모이며 본건은 4층에 소재합니다.

사용승인일은 2011년 05월 31일입니다.

토지는 사다리형 완경사지이며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

전유부분의 건물 면적은 62.38㎡ (약 18.87평)이며, 토지 지분 면적은 15.93㎡ (약 4.82평)입니다.

공부상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.

1.1. 2. 교통 및 주변 환경

본건은 '인천석암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남동측으로 폭 6미터 내외, 남서측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변은 전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

인근에 '인천석암초등학교'가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

본건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25., 외국인 등 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

1.2. 1. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리인 계양세무서장의 압류(2023.04.14. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 394,000,000원입니다.

주택도시보증공사 명의의 주택임차권(을구 9번, 169,000,000원)은 말소 예정입니다. 이는 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서를 제출하였기 때문이며, 따라서 본 경매로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

이로써 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본건과 관련된 임차인은 다음과 같이 확인됩니다.

* GANBOLDZAGIRZUSEM

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-10-28, 대항력: 없음.

* ZAGIRZUSEMNINJIN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-01-05, 대항력: 없음.

* 주택도시보증공사(홍진웅)

보증금: 169,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-13, 확정일자: 2021-07-28, 배당신고일자: 2024-02-15, 대항력: 없음.

위 임차인 모두 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(홍진웅)의 경우 이미 배당을 신고한 상태입니다.

본 물건은 임대 관계 미상으로 명시되어 있으나, 상기 임차인 정보 및 등기부상 임차권 내용을 종합할 때 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

본 물건이 소재한 주안동 일대는 오피스텔, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

인천석암초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

인근의 교통 편의성 또한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

1.1. 1. 편의시설

단지 인근 '인천석암초등학교'가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

소규모 근린생활시설들이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.1. 2. 건물 내 시설

본 건물에는 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재 여부가 특이사항으로 기재되어 있습니다.

다만, 권리분석 결과에 따르면 주택도시보증공사의 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

임대관계가 미상으로 표시된 부분은 잔금 납부 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

인천석암초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건축된 지 10년이 넘었으나 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 말소기준권리 이후의 채권 및 임차권은 대부분 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 인천석암초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대 가능.

* 복잡한 권리관계가 정리되어 인수 부담이 적음.

* 오피스텔로서 소규모 근린생활시설 및 교통망 접근성이 양호.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항이 정리되어 명도 부담 감소.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,000,000원입니다.

인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 시장 상황, 부동산 가치, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

주변 시세 및 최근 거래 동향을 파악하여 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

다만, 본 보고서에서는 별도의 시세 정보가 제공되지 않았으므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황을 고려한 보수적인 접근을 권유합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가보다 낮게 시작하여 경쟁률에 따라 상승하는 경향을 보입니다.

본 건의 경우, 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성도 있습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 현지 부동산 전문가와 상담하고, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.