나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500893 [1] 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 109동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "인천계수중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 내 제109동 제5층 제502호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

서운동 183, 183-1, 183-2, 183-5, 183-6 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리(구획정리)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500893 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 109동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 서운동 소재 "인천계수중학교" 북동측 인근.

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로 제반 여건은 보통.

* 교통상황: 차량 출입 용이, 인근 노선 버스정류장 소재, 제반 교통 여건 보통.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑9 압류(계양세무서장) 2023-06-29.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 6번 주택임차권 등기 - 주택도시보증공사 - 말소 동의 확약서 제출됨).

* 인수되는 권리/금액: 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 주요 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-02, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(민 ): 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-14, 확정일자 2021-11-19, 배당신고 2023-12-19, 대항력 없음. (HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 변동 가능성, 인수 보증금 0원으로 명시됨).

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 윤종연 (2010-10-27), 이경주 (2019-02-14), 박일성 (2021-12-30).

* 주택임차권: 민정기 (을6, 2023-12-19 접수, 금135,000,000원, 말소 예정).

* 압류: 계양세무서장 (갑9, 2023-06-29), 부천세무서장 (갑10, 2025-12-30).

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑11, 2026-02-03 접수, 금135,000,000원).

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* LG아트빌 (2010년 준공, 46.73㎡ / 약 14.14평): 2026년 4월 2일, 14,000만원 (약 990만원/평).

* 우영하이츠103동 (2010년 준공, 60.52㎡ / 약 18.31평): 2025년 12월 7일, 15,000만원 (약 819만원/평).

* 명품하우스(102동) (2009년 준공, 59.34㎡ / 약 17.95평): 2026년 7월 21일, 18,000만원 (약 1003만원/평).

* 물건지 면적 (34.53㎡ / 약 10.45평) 대비 시세:

최근 거래 사례 중 가장 작은 평형(LG아트빌, 14.14평)의 거래가 14,000만원으로, 평당 약 990만원 수준입니다. 주변 다세대 주택의 평당 거래가는 약 819만원에서 1003만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 11,000만원은 약 1052만원/평으로, 최근 거래 사례의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 보입니다. 다만, 물건지 면적이 비교 대상보다 작으므로, 이를 고려한 가격 책정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "인천계수중학교" 인근에 위치하여 교육 환경 양호. (상대보호구역에 해당).

* 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 기타: 주변 지역은 아파트 및 다세대 주택 밀집 지역.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 권리가 복잡하게 얽혀 있었으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 변경 과정에서의 잠재적 문제 소지 유무 확인 필요.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하여, 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가가 필요함. (현재 기간 내).

* 건축물 구조: 철근콘크리트조. 특이사항 없으나, 노후화에 따른 수리 필요 여부 검토 필요.

* 임대 현황: 임대 미상임. 세입자 파악 및 명도 계획 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권이 '인수 보증금 0원'으로 정리되어, 낙찰자가 해당 금액을 인수할 부담이 없다는 점입니다. 이는 권리 관계가 비교적 명확해지는 긍정적 요인입니다.

감정가는 11,000만원으로, 물건지 면적(약 10.45평) 대비 최근 거래된 주변 다세대 주택 시세(평당 약 819만원~1003만원)를 고려할 때, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 소형 평형이므로 투자 또는 실거주 목적에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 채무 인수 부담 없음: 135,000,000원의 HUG 관련 채무를 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 반영한 감정가로, 시장 경쟁력 확보 가능.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 및 다세대 주택이 혼재된 주거 지역으로, 지속적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

주변 시세 (평당 약 819만원~1003만원) 및 물건지 면적(약 10.45평) 고려 시, 실거래가 기반 가치는 약 8,500만원 ~ 10,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가 11,000만원은 시세 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다.

HUG 채무 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 경쟁이 있을 경우 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

최종 입찰가는 권리 변동, 현장 조사 결과, 유사 물건의 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

1.9. 주변 시설 조사 결과

주변 지도 및 지역 정보 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 인천계수중학교가 소재하며, 주거 밀집 지역으로 일반적인 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.