나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500888 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 176-15 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 미추홀구 주안동 소재 "주안1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층중 3층 301호로서 외벽 : 연와조적 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

북측포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

본건의 지붕이 공부상은 슬래브위 기와지붕이나 현황은 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500888 (1) 사건번호의 물건입니다.

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 176-15번지 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 102,000,000원입니다.

건물의 면적은 건물 33.40㎡ (약 10.10평)이며, 토지 지분 면적은 21.04㎡ (약 6.36평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 건물은 1989년 8월 5일 사용승인된 '명성빌라'이며, 벽돌구조 슬래브지붕 건물로 건축되었습니다.

토지 이용계획은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

등기부채권 총액은 335,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 29일 접수된 계양세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 주택임차권(최보미, 보증금 110,000,000원, 전입 2022-04-29)은 대항력이 없으며 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

또한, 물건명세서상 해당 임차권 등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

이에 따라, 임차권의 인수 여부는 없으며, 임차인의 보증금도 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, HUG 관련 특이사항은 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 최보미 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 (을7) 으로 등재되어 있으며, 말소 예정입니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 언급은 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 속합니다.

주안1동행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리할 수 있습니다.

지역지구는 제2종일반주거지역으로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

혐오시설 여부는 사전에 지도 검색 및 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

* 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

건물 내 위생설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 대항력 없는 임차권으로 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급이 특이사항에 포함되어 있어, HUG와의 정산 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 공부상 지붕이 '슬래브위 기와지붕'으로 되어 있으나, 현황은 '슬래브지붕'으로 차이가 있습니다. 이는 큰 문제로 보기 어렵습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 일반적인 주택 매수자의 경우 토지거래계약 허가구역 관련 제한은 적용되지 않을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 1989년식 다세대주택으로, 감정가는 1억 2백만원입니다.

건물 면적은 33.40㎡ (약 10.10평), 토지 지분은 21.04㎡ (약 6.36평)입니다.

권리분석상 대항력 없는 임차권이 존재하며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잔금 납부 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 향후 시장 상황에 따라 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 경우 시세차익 기대 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 비교적 적음 (단, HUG 이슈 확인 필수).

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적에 적합.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매사례 분석 결과, 인근 지역의 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 8,200만원 ~ 9,000만원 수준으로 파악됩니다.

본건 건물의 면적이 작고 연식이 오래되었음을 감안할 때, 감정가 102,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차 보증금 인수 금액은 0원으로 예상되지만, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 78,000,000원

이는 시세 기준 하한선과 보수적인 접근을 고려한 가격이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.