나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500874 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-6 리치하임2차 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동"숭의역"북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,오피스텔,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철역,버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

난방설비,급배수설비,위생설비,주차장,승강기설비 등이 소재합니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 오피스텔,아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500874 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-6, 리치하임2차 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 244,000,000원

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

건물면적: 83.20㎡ (약 25.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 등기부 현황

건물은 2017년 11월 30일 소유권 보존 등기(민혜숙)되었으며, 이후 소유권 이전(김계정, 주식회사대성하우징)이 있었습니다.

최선순위 권리는 2022년 1월 25일 접수된 포천세무서장의 압류(갑6)입니다.

해당 물건의 경매개시결정은 2026년 2월 3일 주택도시보증공사에 의해 접수(갑8)되었습니다.

등기부상 채권 총액은 220,000,000원입니다.

주택임차권(송석재, 을3)이 등기되어 있으나, 말소 대상이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건축물대장 상 본건물(리치하임 2차)은 2017년 1월 25일 사용승인되었으며, 총 14층 규모의 철근콘크리트 구조입니다.

지하 1층, 지상 14층으로 구성되어 있으며, 오피스텔 및 아파트 용도로 사용 중입니다.

건축물의 주 용도는 공동주택(오피스텔, 아파트)입니다.

옥상 구조는 (철근)콘크리트이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

총 21세대로 구성되어 있으며, 주차는 18대의 옥내 자주식 주차가 가능합니다.

토지는 대체로 세장형이며, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동, 지하철 1호선 "숭의역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 숭의역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(송석재)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 12일

확정일자: 2020년 5월 11일

배당신고일자: 2022년 6월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 물건명세서상 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 포천세무서장의 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 채무자의 모든 권리는 소멸되며, 을구 3번 주택임차권(송석재) 역시 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

숭의역을 중심으로 다수의 편의시설, 금융기관, 병원, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 거래 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 리치하임 2차 오피스텔(동일 건축 연도, 유사 면적)의 거래가는 2024년 7월 2일 130,000,000원에 형성된 사례가 있습니다. 이는 공급 면적 82.65㎡(약 25평) 기준이며, 3.3㎡당 약 5,200,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 244,000,000원으로, 최근 거래가 대비 약 1.87배 높게 책정되어 있어 시세와의 격차가 상당합니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 차이, 또는 해당 거래가 특정 조건(예: 급매, 층수 등)에 따른 결과일 수 있습니다.

본건은 4층으로, 2층 거래 사례보다 유리한 층수임을 고려할 수 있으나, 전반적인 시장 시세는 130,000,000원에서 160,000,000원 내외로 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변 및 숭의역 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행, 약국 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 인천숭의초등학교, 인천서화초등학교, 선인중학교, 선화여자중학교, 인화학교, 광성중학교, 인하사대부고, 선인고등학교, 인천기계공업고등학교 등 다수의 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 대상 용도가 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등으로 명시되어 있어 일반적인 오피스텔 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 임차인의 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰자에게 직접적인 재정적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 이 조건이 경매 진행 과정에 영향을 미쳤을 수 있으므로, 최종 입찰 전 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 숭의역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이를 보이고 있어, 시장 가격을 면밀히 재확인하고 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

HUG 관련 조건은 인수 부담이 없으므로 리스크로 작용하지 않을 것으로 보이나, 경매 진행 배경을 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요 기대

* 2017년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성 우수

* 권리관계가 명확하고 인수 부담 없는 안전 물건

* 시장 시세 대비 낮은 낙찰가 확보 가능성

* 주변 개발 호재 및 지속적인 도시 재생 사업 추진 지역

9. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

최근 실거래가 (JSON): 130,000,000원 (82.65㎡, 2층, 2024년 7월)

주변 시세: 130,000,000원 ~ 160,000,000원 (83.20㎡ 기준)

최근 시장 거래 가격과 감정가의 격차를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 130,000,000원에서 160,000,000원 내외로 판단됩니다.

본건은 4층으로 2층 거래 사례보다 유리한 층수임을 감안하여, 보수적으로 접근하되 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 (금일억오천만원)

이 가격은 현재 시장 시세의 상단에 위치하며, 감정가 대비 약 61.5% 수준입니다. 유찰될 경우 가격이 하락하므로, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.