나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500870 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500870 (1)

물건지: 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 15.33㎡

토지지분: 15.33133㎡

건물면적: 59.91㎡

건물지분: 59.907㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 정보:

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 11층 중 5층

사용승인일: 2017-01-03

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 대상, 2025-08-21 지정)

1.2. 면적 상세 (㎡ 및 평)

토지 면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

건물 면적 (전용면적): 59.91㎡ (약 18.12평)

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (자세한 내용은 권리분석 섹션 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

도화지구 개발이 진행되면서 지역 이미지가 개선되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 인천도화초등학교, 청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스, 재능대학교 등이 있습니다.

쑥골도서관 등 생활 편의 시설도 근거리에 위치합니다.

근린생활시설이 주변에 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용은 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-06-14, 오케이캐피탈주식회사의 가압류 (11,714,482원) 입니다.

현재 진행 중인 경매는 2026-02-03, 주택도시보증공사의 강제경매 (198,000,000원)에 의해 개시되었습니다.

등기부채권 총액 (말소기준권리 이전 채권 포함): 209,714,482원 입니다.

3.2. 임차인 분석

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-17. 대항력 없음.

* 정민지 (주택도시보증공사 관련) : 보증금 198,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-24, 확정일자 2022-06-02. 대항력 없음. (참고: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 물건명세서에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권에 대한 언급이 있으나, 등기부 및 물건명세서상 해당 임차권은 말소 예정으로 분석됩니다. 다만, HUG의 역할과 관련된 세부적인 인수 조건이나 약정 사항이 있을 경우, 잔존하는 부담이 있을 수 있으므로 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 준주거지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 업무 및 주거 기능을 수행하는 지역입니다. 도화지구 개발 등으로 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (최근 실거래가 분석)

최근 3년간 도화탑클래스 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 6월 11일: 123,000,000원 (면적: 59.249㎡, 2층)

2026년 3월 3일: 118,000,000원 (면적: 59.249㎡, 2층)

2025년 1월 14일: 170,000,000원 (면적: 51.9981㎡, 4층)

분석 결과, 동일 면적 기준 2026년 거래가는 1억 1천만 원대에서 1억 2천만 원대 수준을 보이고 있습니다. 2025년 1억 7천만 원 거래는 면적이 다소 작으나 층수가 높아 가격이 다르게 형성된 것으로 보입니다. 본건의 감정가 1억 8천 8백만 원은 최근 거래가 대비 다소 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

근린생활시설이 주변에 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리합니다.

5.2. 교육 시설

인천도화초등학교가 인근에 위치하며, 청운대학교, 인천대학교, 재능대학교 등 교육 시설도 인접해 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 편리하고, 주거 및 업무 시설이 복합된 지역 특성상 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 언급은 있으나, 등기부상 말소 예정으로 분석됩니다. 다만, HUG와의 계약 조건에 따른 추가 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동 소재 도화탑클래스 오피스텔로, 11층 건물 중 5층에 위치하며 전용면적 약 18.12평(59.91㎡)입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 환경 또한 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

권리상 HUG 관련 임차권이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 파악되며, HUG와 관련된 세부 조건 확인은 필수입니다.

감정가는 1억 8천 8백만 원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 및 임대 수익 목적 투자 가능

오피스텔은 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 도화지구 개발 등 지역 가치 상승이 기대되는 지역으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 조정 가능성

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 유찰될 경우 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계 (예정)

HUG 관련 임차권이 말소될 예정으로 권리 분석 상 큰 부담은 없어 보이나, 세부 조건 확인은 필수입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월, 59.249㎡ 기준): 약 1억 2천 3백만 원 ~ 1억 1천 8백만 원

감정가: 1억 8천 8백만 원

본건은 전용면적 약 18.12평(59.91㎡)으로, 최근 거래된 59.249㎡ 면적의 오피스텔 가격대를 참고합니다.

현재 시세 수준을 고려할 때, 감정가 1억 8천 8백만 원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유찰 가능성을 고려하여, 최근 실거래가 상단인 1억 2천 3백만 원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

명도 비용 및 추가 조사 비용 등을 고려하여, 1억 3천만 원 ~ 1억 4천만 원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다. 이는 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.