나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500945 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOOO OOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(간석오거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 제8층 제804호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500945 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층804호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건물 규모: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 8층 804호

감정가: 7,100만원

토지 면적: 4.11㎡ (토지 지분)

건물 면적: 16.01㎡ (건물 지분)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부요약 을1, 갑8 참조)

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

본 건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(간석오거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

본 건 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약:

* 말소 기준 권리: 2023년 06월 29일 계양세무서장의 압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (주택임차권(을1)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사 (정성훈) (대항력 없음)

* 보증금: 10,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 27일

* 확정일자: 2022년 04월 08일

* 배당신고일자: 2024년 05월 23일

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김성수 (2022-03-18), 박일성 (2022-05-12)

* 주택임차권: 정성훈 (을구 1번, 2024-05-23 말소 예정, 보증금 100,000,000원)

* 압류: 계양세무서장 (2023-06-29, 말소기준권리), 부천세무서장 (2025-12-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-04, 2026타경500945, 채권액 100,000,000원)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건 소재지인 간석동은 역세권과 상업지역이 혼합된 지역으로, 간석오거리역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

주변으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존함. 도시형생활주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요가 예상됨.

최근 3개월(2026년 3월) 인근 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 간석동 508-34번지 풍경채 (2014년식, 64.73㎡): 17,300만원

* 간석동 412-9번지 동아주택(바동) (1987년식, 47.56㎡): 12,000만원

* 간석동 774-19번지 목화빌라(나) (1991년식, 34.65㎡): 5,500만원

본 물건은 도시형생활주택으로, 상기 다세대 주택 사례와 직접 비교는 어렵지만 주변 부동산 시세 동향 파악에 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 간석오거리역(인천1호선) 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 관련 사항은 입찰 전 명확한 확인이 필수적임. 이는 잠재적인 변수로 작용할 수 있음.

* 도시형생활주택 특성: 일반 아파트와 비교하여 주차, 관리 측면에서 차이가 있을 수 있음.

* 토지 이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 제한이 향후 건물 이용에 영향을 줄 수 있음.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 시세 데이터와 비교 시, 본 건의 감정가(7,100만원)가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보이며, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

채권자가 주택도시보증공사이며, HUG가 임차인으로 있으나 대항력은 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

감정가가 7,100만원으로 책정되어 있으나, 주변 유사 물건의 시세와 비교 시 차이가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 대중교통 접근성이 우수함.

* 소형 면적: 16.01㎡의 작은 면적으로 1인 가구 수요 공략에 용이함.

* HUG 관련 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자이자 임차인인 점은 투자 결정에 있어 주요 고려 사항임.

* 시장 가치 대비 잠재력: 감정가와 비교했을 때, 시장 가치에 따라 투자 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,100만원입니다.

제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물은 다음과 같은 매매가를 기록했습니다.

* 간석동 774-19번지 목화빌라(나) (1991년식, 34.65㎡): 5,500만원 (면적당 약 1,587,700원)

* 간석동 508-34번지 풍경채 (2014년식, 64.73㎡): 17,300만원 (면적당 약 2,672,487원)

본 건물의 면적(16.01㎡)에 '풍경채'의 면적당 단가(약 2,672,487원/㎡)를 적용할 경우, 약 4,279만 5천원의 시장 가치가 산출됩니다. '목화빌라'의 단가를 적용 시 약 2,542만 1천원이 산출됩니다.

본 건물의 감정가(7,100만원)는 분석된 시장 가치보다 높은 수준이며, HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자인 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 시장 가치와 감정가의 괴리를 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 3,500만원 ~ 4,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, HUG와의 추가 정보 확인, 당시 경매 참여자들의 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.