나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500892 [1] 인천광역시 부평구 부평동 525-2 삼성아파트 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '시장로터리' 동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2002.12.21.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500892 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 525-2 삼성아파트 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 135,000,000원

토지면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.95㎡ (약 12.99평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '시장로터리' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19)으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023-06-29 접수)

* 총 채권액: 371,000,000원

* 임차인 현황:

* 신혜교: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-21. 대항력 없음.

* 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 기준으로 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다. 대항력은 없습니다.

* 주택도시보증공사(이주호): 보증금 146,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-22, 확정일자 2022-06-02, 배당신고일자 2024-04-11. 대항력 없음.

* 등기부 현황:

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 이주호, 146,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 압류 (계양세무서장, 2023.06.29), 가압류 (주택도시보증공사, 2023.07.13), 압류 (부천세무서장, 2025.12.26), 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.03) 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 소재한 지역은 '시장로터리' 인근으로, 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 지역 주민의 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 인근에 시장, 상점, 식당 등 다양한 편의시설이 존재하며, 이는 거주자 및 임차 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 주변에 대한 탐문 및 검색 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며, 2002년 12월 21일 사용승인을 받았습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 2002년 사용승인으로, 건축된 지 약 20년이 경과되었습니다.

* 주거 환경: 아파트로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 인근 상업 시설 및 교통망과의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 특히, 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간이 2026년 8월 25일까지입니다. 향후 외국인 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년 건축된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 등에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 과정 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 주택도시보증공사(HUG)를 통해 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상인 점(신혜교 임차인)은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건 인천지방법원 2026타경500892 (1)은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 아파트 물건입니다. '시장로터리' 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임대 관계 미상인 점은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 외국인 토지거래허가구역 지정 여부와 건축물 노후도 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 부평구의 주요 상권 인근에 위치하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. (단, 세부 사항 확인 필수)

* 실거주 및 투자: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 실거주 목적은 물론, 향후 시세 차익을 기대하는 투자 목적도 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 135,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원으로 파악되며, HUG 관련 권리도 말소될 가능성이 높아 추가 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항, 외국인 토지거래허가구역 지정, 건물 노후도, 그리고 현재 시장 상황 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 및 시세 파악 후 적정 가치를 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.