나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500886 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 54-21 대신빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 “부평북초등학교” 남동측 인근에 위치하며,주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 연와조 스라브위기와지붕 지상3층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17),과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 인천지방법원 2026타경500886 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 54-21 대신빌라 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 25.01㎡ (7.57평)

건물면적: 34.23㎡ (10.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

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토지지분: 25.01㎡ (7.57평)

건물지분: 34.23㎡ (10.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 “부평북초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

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차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

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- 말소기준권리: 갑7 압류(계양세무서장, 2023.07.05 접수)

- 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 권리:

- 을5 주택임차권 (유수빈, 2024.03.13 접수, 말소)

- 갑8 가압류 (주택도시보증공사, 2023.07.13 접수, 말소)

- 갑9 압류 (부천세무서장, 2025.12.26 접수, 말소)

- 갑10 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.03 접수, 말소)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

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말소기준권리는 갑7 압류(계양세무서장)이며, 이에 따라 을5 주택임차권, 갑8, 갑9, 갑10 등은 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 분석

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* 임차인: 주택도시보증공사 (유 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2021-12-02

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 전액이 매각으로 소멸될 예정임.

- 임대관계는 미상임.

3.4. 인수 보증금

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0원

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세

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* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

- 면적 53.06㎡, 17,350만원

- 면적 38.66㎡, 7,300만원

- 면적 50.48㎡, 20,500만원

* 본건(34.23㎡)의 감정가는 85,000,000원으로, 주변 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보임. 특히, 50.48㎡ 물건이 20,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 실질 시세는 감정가보다 높을 가능성이 있음.

4.2. 용도별 분석

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주위는 주택 및 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 상권임.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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인근 근린생활시설 및 판매시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

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본건 남동측 인근에 부평북초등학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 특이사항 및 주의사항

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* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 있어 인수 시 확인 필요.

* 선순위 임차권: 임차인 유 의 대항력은 없으나, HUG 관련 제반 조건은 면밀히 검토해야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

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* 제2종일반주거지역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 환경 및 개발 관련 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가 필요 (2025.08.26 ~ 2026.08.25).

7. 종합 의견

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본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 85,000,000원임. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적이나, HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획상 제한사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재함. 임차인 유 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 관련 제반 조건은 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

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* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 실질 시세보다 저평가된 가능성.

* 소형 면적으로 투자 진입 용이: 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

* HUG 관련 조건 명확화 시 낙찰 후 안정적 관리 기대.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 85,000,000원

* 주변 시세 및 본건 소형 면적, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 95,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (이는 참고용이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.