나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500880 [1] 인천광역시 서구 심곡동 239 파인빌 105동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청" 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 공동주택 및 소규모 근린생활시설등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서, (사용승인일 : 2017.07.28) 외 벽 : 석재 붙임, 전면 통유리 마감 등기 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 양호한 단지 내 포장도로를 이용 중이며, 외곽공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500880 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 239 파인빌 105동 2층201호

물건종별: 도시형생활주택 (공동주택)

건축년도: 2017년 7월 28일 사용승인

토지면적: 31.95㎡ (약 9.67평)

건물면적: 65.23㎡ (약 19.73평)

감정가격: 204,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 포장도로를 이용하며 외곽 공도와 연결되어 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건과 관련된 등기부상의 권리 사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 압류(갑8, 2020-10-08)보다 후순위 권리들은 전부 말소될 예정입니다.

등기부상 을구 1번 순위의 주택임차권(정 *, 보증금 205,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

현재 진행 중인 강제경매(갑10, 2026-02-03) 역시 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 채권액은 205,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 임차인 보증금 관련 문제 해소와 관련된 것으로 보이며, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 2026년 1월에 거래된 인근 유사 건물 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 채움빌리지 (2018년 건축, 48.48㎡): 153,000,000원 (약 10,430,000원/평)

* 롯데맨션 (2001년 건축, 34.72㎡): 60,000,000원 (약 5,714,000원/평)

* 청아빌라 (1995년 건축, 51.9㎡): 105,000,000원 (약 6,688,000원/평)

본건은 2017년 건축으로 연식이 비교적 최신이며, 거래된 유사한 연식 및 면적의 채움빌리지 사례와 비교 시 시세가 유사하거나 약간 높게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 204,000,000원 (약 10,340,000원/평)은 최신 거래 사례와 부합하는 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 현재 이용 중에 있습니다.

기본적인 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있어 생활에 필요한 인프라는 충분합니다.

인천 서구청이 인근에 위치해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 해당 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 현재 시점(2026. 10. 5.) 기준으로 만료되었거나 갱신 여부 확인이 필요합니다. (※ 외국인 구매자 해당)

HUG 인수조건 변경: HUG와의 조건 변경 관련 사항이 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없는 것으로 판단되나, 관련 세부 내용 확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리나 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었으며, 특히 연식이 비슷한 유사 물건과의 시세 차이가 없어 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연식 (2017년)으로 상품성이 우수합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

주변 유사 신축 빌라 시세와 부합하는 감정가로 안정적인 가치 평가가 이루어졌습니다.

생활 편의 및 교통 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다.

인근 최근 거래 사례(채움빌리지, 48.48㎡)를 평당 약 10,430,000원으로 환산했을 때, 본건(19.73평)의 예상 시세는 약 205,740,000원으로 산정됩니다.

따라서, 본 건은 감정가 수준 또는 그 이상으로 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 시세 대비 감정가가 적정하며, 신축 연식을 고려할 때, 210,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 특별히 현저한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.