나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경17 [1] 경기도 남양주시 별내동 1050 별내신일유토빌 3407동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '한별초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 , 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 별내역(경춘선, 8호선)이 소 재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 3층 303호로서, (사용승인일자: 2012.04.05), 외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽: 벽지도배, 타일붙임 등 바 닥: 장판지깔기, 타일붙임 등 창 호: 하이새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이 용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보기설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12 m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(20 12-11-29) (별내6초등학교(구리남양주교육지원청에문의바람)), 상대보호구역(구리남양주교육 지원청에 문의바람), 상대보호구역(화접중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구 (별내지구), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국 토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니 경매진행시 참고바랍 니다. 2) 기타 본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경매진행 시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2026타경17 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내동 1050 별내신일유토빌 3407동 3층303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 805,000,000원

* 토지면적: 74.64㎡ (약 22.58평)

* 토지지분: 74.6418㎡ (약 22.58평)

* 건물면적(공급면적): 122.76㎡ (약 37.14평)

* 건물면적(전용면적): 122.759㎡ (약 37.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 두OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, '한별초등학교' 북측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 별내역(경춘선, 8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2012.11.13 접수, 90,000,000원)

* 권리분석 요약: 등기부등본상 모든 권리(을1, 을8, 을9, 을10, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 530,155,419원

* 임차인 현황:

* 임차인: 조경일

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-14

* 확정일자: 2019-09-19

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원

* 임차인 관련 주의사항:

* 임차인 조경일은 대항력이 없습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 임차인은 배당 신고를 하였으므로, 경매 절차에 따른 배당 순위에 따라 보증금 회수를 시도할 것입니다.

* 대항력 없는 임차인의 경우, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 최종 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있으므로, 경매 진행 시 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 주변에 밀집해 있는 전형적인 주거지역 상권에 속합니다.

* 단지 내 및 인근에 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 주변에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 지역 분석으로는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 18층 건물 중 3층 303호입니다. 2012년 4월 5일에 사용승인을 받았습니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 바닥은 장판지 깔기 및 타일 붙임, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 화재 탐지 및 경보기 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보: 별내신일유토빌은 총 8개 동, 547세대로 이루어져 있으며, 2012년 4월 5일에 사용승인되었습니다. 최고층은 20층입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행될 수 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 입찰 과정에서 혼란을 야기할 수 있으므로, 사건 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다. 본 건은 2026타경17 (1)로, 추가 사건 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택) 등 다수의 도시계획 및 각종 규제를 받고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정에 관한 사항은 향후 거래 시 중요한 제한 요소가 될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 회수: 임차인 조경일은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않지만, 배당 절차에서 전액을 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 별내신일유토빌 아파트 3407동 3층 303호로, 전용면적 122.759㎡ (약 37.13평), 공급면적 122.76㎡ (약 37.14평)입니다. 감정가는 8억 5백만원으로, 이는 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 별내역을 중심으로 한 교통망과 인근 학교 및 생활 편의시설은 우수한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 다수의 토지이용계획 및 제한사항 존재, 중복사건의 특이사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 별내역(경춘선, 8호선)을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 별내지구의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 자료(2026년 7월)에 따르면, 동일 면적(122.759㎡)의 아파트 매매가는 80,000,000만원에서 83,000,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 80,500,000만원으로, 최근 시세의 하단 또는 중간 수준에 해당합니다.

* 해당 물건은 3층으로, 층수별 시세 차이를 고려해야 합니다. 일반적으로 중간층 이상에 비해 저층은 약간 낮은 가격에 거래될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 시세 범위(80,000만원~83,000만원)와 감정가(80,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준부터, 적극적으로는 시세 상단까지 고려해볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 810,000,000원 ~ 830,000,000원

* 전략적 입찰가: 825,000,000원 내외 에서 경쟁 상황을 보며 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.