나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60324 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-82 몽펠리에 901동 지1층비02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘동국대학교일산병원’ 북동측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕

이용상태

공부상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 남동하향 완경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(공동주택 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측, 서측, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’로 되어 있으나, 내부 이용상황은 확인되지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 되어 있으나, 내부 이용상황은 확인되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60324 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-82 몽펠리에 901동 지1층 비02호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 89.22㎡ (약 27.0평)

건물면적: 95.03㎡ (약 28.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (최나림)

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (동국대학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

사용승인일: 2017년 12월 13일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘동국대학교일산병원’ 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 토지형상: 인접 토지 및 도로 대비 남동하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지임.

* 접근도로: 남측, 서측, 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 각각 접하며, 이를 통해 인근 지역으로 연계 가능함.

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 2018년 3월 13일자 고양동부새마을금고 근저당권 (141,600,000원)

* 이후 등기된 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정임.

* 강제경매 신청 채권자는 최나림(241,500,000원)임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 11일

* 확정일자: 2024년 11월 07일

* 배당신고일자: 2026년 04월 07일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 등기부 채권 총액: 141,600,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 동국대학교 일산병원 인근에 위치하며, 주변에 주거 지역과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있는 환경을 갖추고 있음.

* 다만, 집합건축물대장상 용도는 '사무소'이나 내부 이용 현황이 확인되지 않아, 실제 상권 활용 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 의료 시설: 동국대학교일산병원 (도보 이동 가능 거리)

* 교육 시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 동국대학교가 위치하여 학군 관련 시설 이용이 용이함.

* 상업 시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 내 상가 이용 가능.

* 주차: 건물 내 또는 인근 주차 공간 활용 가능 (정확한 주차 가능 대수 및 이용 조건은 현장 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상황 미확인: 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 되어 있으나, 실제 내부 이용 상황은 확인되지 않음. 이는 불법 건축물 존재, 용도 외 사용 등 추가적인 문제 발생 가능성을 내포하므로, 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 함.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음. 특히 토지거래계약허가구역 지정은 해당 용도로 토지 사용 시 허가가 필요함을 의미하므로 주의해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없으며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 하지만 집합건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 상이할 가능성이 있고, 토지이용계획상의 일부 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없는 물건임.

* 우수한 입지: 동국대 일산병원 인근으로 유동인구 및 배후 수요 확보 가능성이 높음.

* 높은 활용 가능성: 현재 용도(사무소) 외 다양한 제2종근린생활시설로의 재활용 가능성을 탐색할 수 있으며, 공동주택 단지 내 상가로서의 가치를 지님.

* 토지 거래 허가 구역: 향후 토지 거래 시 관련 허가를 통해 합법적인 용도 변경 및 활용 계획 수립이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 270,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 내부 이용 현황 미확인 및 토지이용계획상의 제한 사항 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 이는 상세한 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 결정해야 하며, 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가 범위: 216,000,000원 ~ 243,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.