나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60309 [1] 경기도 파주시 광탄면 창만리 364 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 방축리 소재 "방축3리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장, 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2,3 : 3필지 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호 4 : 부정형 토지로서 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3 : 일단의 토지기준으로 남측으로 도로에 접함. 기호 4 : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외 건물 ㉠~ ㉫이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (1동) 기호(6) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (3동) 기호(7) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (4동) 기호(8) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (7동) 기호(9) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2022.02.21) (8동) 기호(10) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2022.02.21) (9동) 기호(11) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (6동) 기호(12) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (2동) 기호(13) 일반철골구조 기타지붕 1층 공장 (사용승인일 : 2021.06.29) (5동)

이용상태

기호(5) : 공장(사무실)로 이용중임. 기호(6) : 공장(창고)로 이용중임. 기호(7) : 공장(창고)로 이용중임. 기호(8) : 공장으로 이용중임. 기호(9) : 공장(기타공장)으로 이용중임. 기호(10) : 공장으로 이용중임. 기호(11) : 공장으로 이용중임. 기호(12) : 공장으로 이용중임. 기호(13) : 공장으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 미상임. - 일련번호 7,8,11,13은 벽체 없이 하나로 사용하고 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 감정평가서상 제시외 ㉨, ㉩, ㉪, ㉫ 건물(초소, 콘크리트)에 대하여 해당 제시외 건물은 공장 준공을 위하여 군사지역에 따라 군동의 절차가 필요하여 의무적으로 설치한것으로, 해당 제시외 건물은 소유주 김흥수의 물건으로 귀속된다는 26. 8. 20.자 채권자 보정서 제출
3. 목록 4. 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 광탄면 창만리 364에 소재한 공장 용지의 경매 물건입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60309 (1)이며, 감정가는 7,095,351,000원입니다.

토지 면적은 총 8,206.00㎡ (약 2,482.5평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 8,105.986㎡ (약 2,452.3평)입니다.

건물은 총 면적 1,764.00㎡ (약 533.6평)이며, 제시외 건물 면적은 2,271.20㎡입니다.

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 광OOO (광탄농업협동조합으로 추정)입니다.

본 물건은 지분 매각이며, 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 광탄면 소재 "방축3리마을회관"에서 남서측 근거리에 위치합니다.

주변으로는 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

토지는 3필지(기호 1,2,3)와 1필지(기호 4)로 구성되어 있으며, 기호 1,2,3은 공업용 건부지로 이용 중인 일단의 부정형 토지입니다. 기호 4는 도로 등으로 이용되는 부정형 토지입니다.

토지(기호 1,2,3)는 남측으로 도로에 접해 있으며, 기호 4는 본건이 도로로서의 역할을 하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 4,394,000,000원입니다.

말소기준권리인 광탄농업협동조합의 근저당을 포함하여 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있으나, 임의경매 개시 결정으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* H : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* N : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* N : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* T : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-01, 대항력 없음.

* 변 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-20, 대항력 없음.

모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상황입니다.

1.3. 상권분석

본 물건 주변은 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 주로 분포하는 산업 및 농업 지역입니다.

직접적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과의 거리가 있어, 전통적인 의미의 상권 형성은 미흡한 편입니다.

다만, 인근에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

지역의 특성상 관련 산업 종사자나 물류 이동을 위한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 공장 및 농경지 위주로 구성되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있습니다.

가까운 시내 지역으로 이동해야 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

업무 시설로서의 접근성은 보통 수준이며, 근로자들의 통근 편의를 위한 대중교통 연계성은 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 제시외 건물 ㉨, ㉩, ㉪, ㉫ (초소, 콘크리트)와 관련된 부분입니다.

이 건물들은 군사지역 내 공장 준공을 위해 의무적으로 설치되었으나, 군 동의 절차가 필요하며 해당 제시외 건물은 소유주 김흥수에게 귀속된다는 채권자 보정서가 제출되었습니다. 이는 매각 물건에 포함되지 않거나, 향후 사용 및 철거 등에 있어 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있음을 강하게 시사합니다.

또한, 토지 전체가 아닌 토지 지분으로 매각된다는 점도 고려해야 합니다. 비록 지분율은 높으나, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한보호구역(전방지역: 25km) 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

건물의 이용상태 중 일련번호 7, 8, 11, 13호 건물은 벽체 없이 하나로 사용되고 있어, 공부와의 차이 및 실제 이용 형태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 광탄면에 위치한 공장 부지와 건물로, 비교적 넓은 면적과 다수의 공장 건물을 보유하고 있어 사업장으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 다수의 채권이 존재하나 말소 예정으로 정리될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담 또한 없습니다.

그러나, 제시외 건물과 관련된 군사지역 규제 및 소유주 귀속 문제는 본 물건의 가장 큰 리스크이며, 이에 대한 명확한 법적, 행정적 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 토지 지분 매각이라는 점도 주요 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 비교적 최신에 준공된 공장 건물 다수 보유 (사용승인일 2021년~2022년).

* 산업 Zone으로 지정된 성장관리계획구역 내 위치하여 향후 산업 활동에 유리할 수 있습니다.

* 권리 관계가 대부분 말소될 예정이어서 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 7,095,351,000원

등기부상 총 채권액: 4,394,000,000원

본 물건은 제시외 건물과 관련된 매우 중대한 법적, 행정적 리스크가 존재하며, 이로 인해 해당 부분이 매각 대상에서 제외되거나 사용에 중대한 제약이 발생할 가능성이 높습니다. 또한 토지 지분 매각이라는 점도 감안해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 제시외 건물 문제 해결 가능성 및 군 관련 기관 협의 결과를 면밀히 파악한 후, 리스크를 반영하여 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

무리한 경쟁보다는 해당 리스크를 감수하고 인수할 수 있는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.