나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20131 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 6층이에이06-031호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 주위는 다산신도시 내 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 인근에 외관순환도로, 북부간선도로 등이 경유하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 10층 중 6층 이에이 06-031호(기호 1) 및 8층 에이에이 08-040호(기호 2)호로서,(건물사용승인일 : 2022.06.03) 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 석재,치장벽돌 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

지식산업세터(기호 1 : 지식산업센터(사무실), 기호 2 : 라피끄 사무실)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 화재탐지설비, 소화설비, 옥내소화전, 승강기설비, 화물용승강기, 방송설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방시설, 에스컬레이터, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 장장형의 토지로서 인접도로와 등고평탄 하며 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 건부지(다산현대프리미어캠퍼스)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 15 미터, 서측,남측,북측으로 폭 약 25 미터의 포장도로 각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역 (2012-11-29)(도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립 승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래게약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025 -1058호(대상:외국인 등/용도:주택)). 기호 2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역 (2012-11-29)(도농2초등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교),배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물 매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래게약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

지식산업센터(사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

- 사건번호: 남양주지원 2026타경20131 (1)

- 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 6층 이에이06-031호

- 용도: 지식산업센터 (사무실)

- 건물 사용승인일: 2022.06.03

- 감정가: 800,000,000원

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

- 토지 면적: 39.08㎡ (약 11.82평)

- 건물 면적: 163.20㎡ (약 49.37평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

- 본건은 경기도 남양주시 다산동 "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

- 주위는 다산신도시 내 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

- 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

- 외곽순환도로, 북부간선도로 등이 경유하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

- 본건 동측으로 폭 약 15미터, 서측, 남측, 북측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

- 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

- 대로3류 (폭 25m~30m), 중로1류 (폭 20m~25m), 중로2류 (폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

- 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역입니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025-08-26 지정, 국토교통부제2025-1058호, 대상: 외국인 등/용도: 주택).

3. 건물 현황

3.1. 구조 및 설비

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층, 지상 10층 중 6층 (기호 1: 이에이06-031호)

- 외벽: 알루미늄복합판넬 및 석재, 치장벽돌 마감

- 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감

- 창호: 샷시 창호 마감

- 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 화재탐지, 소화, 옥내소화전, 승강기, 화물용승강기, 방송, 시스템에어컨 냉난방, 에스컬레이터, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 이용 상태

- 현재 지식산업센터(사무실)로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계

- 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 1,260,000,000원)입니다.

- 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 압류 등.

- 인수되는 권리: 없습니다.

4.2. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상.

- 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

4.3. 등기부 요약

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022.08.12 접수)

- 근저당 (중소기업은행, 2022.08.12 접수, 1,260,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (신용보증기금, 2025.08.28 접수, 135,000,000원) - 말소

- 가압류 (서울신용보증재단, 2025.09.25 접수, 44,250,000원) - 말소

- 임의경매 (중소기업은행, 2026.02.02 접수, 1,100,784,895원) - 말소

- 압류 (도봉세무서장, 2026.06.04 접수) - 말소

- 등기부채권 총액: 1,439,250,000원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

- 본 물건이 위치한 다산신도시는 비교적 신축된 택지지구로, 지속적인 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있습니다.

- 주변으로 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업종의 비즈니스 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

- 근린생활시설, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

5.2. 생활 편의시설

- 다산행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

- 건물 내 CGV 영화관, 애슐리 퀸즈, 스파, 볼링장, 키즈카페 등 다양한 문화, 상업, 여가 시설이 입점되어 있어 편리하게 이용 가능합니다.

- 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

5.3. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)

- 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

- 주변은 주거 단지, 상업 시설, 지식산업센터 등이 조화롭게 배치되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

- 본건은 2022년 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 상당한 수준의 공실이 발생하고 있다는 정보가 있습니다.

- 특히 지하 상가의 경우 공실률이 70~80%에 달할 수 있다는 분석도 있습니다.

- 향후 공실률 추이는 다산신도시 지식산업센터 시장 전반의 수급 상황에 따라 변동될 수 있으며, 신축 건물임에도 공실이 발생할 경우 예상 임대수익에 차질이 생길 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

- 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 인수되지 않는다면, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 규제 관련 리스크

- 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 대상(외국인 등) 및 용도(주택)에 국한됩니다. 일반적인 사무실 용도로 사용 시 직접적인 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 법규를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축 지식산업센터(사무실)로, 현대적인 건물 상태와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다산신도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 속해 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 안전하나, 건물 준공 이후 높은 공실률이 지속되고 있다는 점과 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 사용하거나 임대가 가능하여 초기 관리비 및 수리비용 절감 효과가 있습니다.

* 다산신도시의 지속적인 개발과 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 외곽순환도로, 북부간선도로 등 주요 교통망 접근성이 뛰어나 임차인 유치에 유리한 조건입니다.

* 건물 내 CGV, 다양한 식음료 매장, 엔터테인먼트 시설 등이 입점되어 있어 이용객의 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 800,000,000원입니다. 현재 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 기간, 그리고 특히 심각한 공실률 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재로서는 시장 동향 및 상세 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.