나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60179 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 107동 29층2902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ‘상탄초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 음식점, 판매시설, 병·의원 등 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 편의시설 및 교통시설과의 접근성 등 제반 주위 여건은 무난시 됨.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상53층 건물 내 29층 2902호로서,
외벽 : 외장 타일 및 유리 창호 등,
내벽 : -.
바닥 : -.
창호 : 샤시이중창호임.

이용상태

아파트로서,
건축물현황도 상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 및 파우더룸 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 보일러설비, 승강기설비, 화재탐지기 등 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 왕복 5차선, 북측 및 서측으로 왕복 4차선 및 남측으로 편도1차선(지하차도 제외)에 각각 접하고 있으며 계통성 등은 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60179 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 107동 29층2902호

용도: 아파트

감정가: 702,000,000원

토지면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

토지지분: 21.5157㎡ (약 6.51평)

건물면적: 119.18㎡ (약 36.05평)

건물지분: 119.1774㎡ (약 36.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

아파트명: 일산두산위브더제니스

사용승인일: 2013년 04월 26일

총 세대수: 2700세대

최고층: 59층 (해당 물건은 29층)

2. 입지조건

주위환경:

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ‘상탄초등학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 음식점, 판매시설, 병·의원 등 다양한 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재된 지역입니다. 편의시설 및 교통시설과의 접근성이 무난한 편입니다.

교통상황:

단지 내 제반 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태:

본 단지 동측으로 왕복 5차선, 북측 및 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 편도 1차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상)에 속하며, 대로2류, 대로3류, 중로2류 등 주요 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 관련 규제사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 박소진 (2018.08.30)

* 근저당: 우리은행 (429,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 문대근 (390,000,000원) - 말소

* 임의경매: 유더블유아이유동화전문유한회사 (350,959,018원)

총 채권액 합계: 819,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 문

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-04

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 40,000,000원 포함. 말소된 주택임차권 등기가 확인됩니다.

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-14

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금이 없어 인수사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

말소되지 않는 권리:

지상권 개요 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 시설:

본 아파트 단지 주변으로는 음식점, 판매시설, 병·의원 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 학교:

단지 서측 인근에 상탄초등학교가 위치하며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

단지 인근의 풍부한 근린생활시설 및 판매시설 덕분에 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교통:

탄현역(경의중앙선)과 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 자가용 이용 시에도 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

주거환경:

일산 두산위브더제니스라는 브랜드 대단지 아파트로, 단지 내 조경 및 커뮤니티 시설이 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 2013년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 구조:

철근콘크리트구조의 지상 53층 건물 중 29층에 위치하고 있어 고층부의 장점을 가지나, 층간 소음 등의 가능성은 일반 아파트와 동일합니다.

토지이용계획:

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 일반적인 주거용 아파트 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

임차인:

윤 임차인이 2025년 3월 14일 전입하였으나, 보증금이 없고 대항력이 없어 명도 대상은 아니나, 점유 여부에 대한 확인이 필요합니다.

유동화 물건:

유동화 물건으로 채권 양도 과정에서의 특이사항이 있을 수 있으나, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산서구 탄현동의 일산두산위브더제니스 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며 비교적 신축인 점이 장점입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 채권 총액이 감정가를 초과하나, 최근 매매 시세를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 탄현역 역세권 및 다양한 생활 편의시설 인접

* 브랜드 대단지: 일산 두산위브더제니스 아파트

* 비교적 신축: 2013년 사용승인으로 연식 대비 양호한 상태

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 소유권 확보 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(119.18㎡, 약 36.05평)의 시세는 약 63,000만원에서 72,000만원 사이로 추정됩니다. 본 물건의 감정가 702,000,000원 (70,200만원)은 이러한 시세 범위를 반영하고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

시장 상황 및 경쟁률을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 690,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.