나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20149 [1] 경기도 구리시 갈매동 518-2 별내역메트로망2차오피스텔 3층313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별내역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 갈매중앙로를 통과하는 노선버스 정류장 및 북측 인근에 별내역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층/지하3층 건물내 3층 313호로서, 외벽 : 외장석붙임 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(별첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형상의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 공도(갈매중앙로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로[보행자도로])(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로[일반도로])(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로[일반도로])(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 집합건축물대장의 본건의 용도는 업무시설(오피스텔)임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20149 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 518-2 별내역메트로망2차오피스텔 3층313호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 164,000,000원

면적:

토지: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물: 31.08㎡ (약 9.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치: 경기도 구리시 갈매동 소재 '별내역' 남측 인근에 위치함.

주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 갈매중앙로를 통과하는 노선버스 정류장 및 북측 인근에 별내역이 소재함.

도로: 서측 및 남측으로 공도(갈매중앙로)와 접하고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 (2026.02.02 접수)

인수되는 권리:

을1: 김 임차권 (2025.06.30 접수, 보증금 160,000,000원). 전입일자 2023.06.23, 확정일자 2023.05.31.

본 임차인은 대항력 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

말소되는 권리: 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 갑3 소유권이전, 갑4 강제경매, 갑5 압류 등.

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인 정보가 있으므로 주의 필요함.

4. 상권분석

본 건은 '별내역' 인근 지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

주변에 공원 등이 있어 주거 및 업무 복합 기능을 수행하기에 적합한 환경임.

별내역을 중심으로 한 교통 요지로서 잠재적인 배후 수요 확보에 유리할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주변 시설: 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

교통: 별내역(경춘선, 8호선 연장 예정) 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리함.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 김 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 예상 입찰가 산정에 매우 중요한 요소이므로 철저한 확인이 필요함.

업무시설(오피스텔) 용도: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주거용으로 사용 시 용도 변경 관련 검토가 필요할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 일부 제한사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 건은 별내역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 우수한 편임.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 결정되므로 권리 분석을 더욱 신중하게 진행해야 함.

현재 감정가는 164,000,000원이나, 임차 보증금 인수 가능성을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

별내역 역세권이라는 우수한 지리적 이점.

오피스텔 및 근린생활시설 등 복합 상권 형성 가능성.

향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

임차인 인수 보증금: 160,000,000원 (을1, 김 )

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 임차권 (보증금 160,000,000원)이 매수인에게 대항 가능하므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본 건은 별내역 메트로망 2차 오피스텔 3층 313호로, 전용면적은 31.08㎡ (약 9.37평)임.

인근 유사 오피스텔의 최근 시세 조사 결과, 해당 면적대의 오피스텔 매매가는 대략 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준으로 추정됨.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 높음.

따라서, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

예를 들어, 매수인이 실질적으로 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 정도의 총 지출을 감당 가능하다고 가정한다면, 예상 입찰가는 1천만원 ~ 2천만원 범위 내에서 보수적으로 접근 하는 것이 합리적일 수 있음.

이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 배당 현황 및 법원 경매 진행 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사 및 권리 분석을 철저히 해야 함.

주변 혐오시설 관련 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

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