나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20145 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2 삼신아파트 103동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '은솔초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제8층 제807호로서, 외벽 : 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20145 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2 삼신아파트 103동 8층807호

용도: 아파트

감정가: 192,000,000원

토지면적: 35.06㎡ (약 10.61평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 ‘은솔초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로 및 인접 도로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 7일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(권리금액 142,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 일반적인 권리들은 소멸될 예정입니다. 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대차 관계의 세부 내용(차임, 계약 기간 등)은 미상으로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변은 아파트 단지와 단독/다세대 주택이 밀집된 전형적인 주거지역이며, 중소규모의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본정보

아파트명: 삼신아파트

주소: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2

준공년월: 1995년 9월 29일

총 동수: 3동

총 세대수: 345세대

최고/최저층: 15층/1층

주차대수: 총 235대 (지상 12대, 지하 123대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

본 경매 물건의 전용면적(건물면적)은 59.94㎡(약 18.13평)이며, 토지 지분은 35.06㎡(약 10.61평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임차인의 보증금은 0원이나, 차임 등 세부적인 임대차 내용이 미상으로 확인되어, 임대차 관계에 따른 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 주변 시설

주변이 일반 주거지역으로 형성되어 있어, 부동산 정보 검색 시 특별히 우려될 만한 혐오시설이나 위험 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 삼신아파트의 8층 아파트로, 일반적인 주거 지역 내에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 1995년에 준공된 아파트로 연식은 있으나, 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리상 인수 부담이 거의 없고, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 세부 사항 미확인으로 인한 리스크는 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건과 비교적 편리한 교통망

* 정리된 권리관계로 인수 부담이 적음

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 잠재적 시세 차익 기대 가능

* 8층이라는 중간층으로 선호도 높을 수 있음

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.935㎡)의 삼신아파트 매매 사례는 2026년 4월 7층(11층) 179,000,000원, 2026년 5월 3층 180,000,000원으로 확인됩니다. 본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다.

8층의 중간층임을 감안하고, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 인수 보증금이 없고 권리상 부담이 없는 점을 고려하여 현 시세보다 약간 높은 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 183,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.