나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60212 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 201동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상26층 건물 내 제17층 제1703호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 지적미정리된 상태이나, 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 본건 단지까지 차량의 진출입이 원활한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 지적 미정리된 토지로서, 미상임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : (1차)금180,000,000원 (2차)금260,000,000원 (3차)금285,000,000원 (4차)금380,000,000원 범 위 : 건물 전부 임대차계약일자 : (1차)2015.6.13 (2차)2018.1.24 (3차)2020.2.2 (4차)22.1.29. 주민등록일자 : 2015년08월04일 확정일자 : (1차)2015.8.4. (2차)2018.1.29. (3차)2020.3.5. (4차)22.2.4. 임차권자 : 주**

물건 비고

대지권미등기이나 최저매각가격에 적정대지권 포함하여 평가함. 대지권등기 관련하여 2026.04.20.자 일산서구청 사실조회회신참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60212 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 201동 17층1703호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 121.66㎡ (약 36.8평) (전용 면적)

* 대지 면적: 0.00㎡ (건물만 매각 대상)

* 감정가: 536,000,000원

* 매각 구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2011년 (사용승인일: 2011.03.31)

* 층수: 26층 중 17층

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재한 "백송초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 외곽 공도에 접해 있으며, 단지까지 차량 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 8월 3일 접수된 우리은행 근저당 195,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상으로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 180,000,000원

* 임대차 계약일: 2015.06.13 / 전입일자: 2015.08.04 / 확정일자: 2015.08.04

* 배당신고일: 2024.03.18 / 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 260,000,000원 (1차 보증금 증액분 80,000,000원)

* 임대차 계약일: 2018.01.24 / 확정일자: 2018.01.29

* 배당신고일: 2024.03.18 / 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 285,000,000원 (2차 보증금 증액분 25,000,000원)

* 임대차 계약일: 2020.02.02 / 확정일자: 2020.03.05

* 배당신고일: 2024.03.18 / 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 380,000,000원 (3차 보증금 증액분 95,000,000원)

* 임대차 계약일: 2022.01.29 / 확정일자: 2022.02.04

* 배당신고일: 2024.03.18 / 대항력: 없음

* 임차인: 황*

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025.01.02 / 확정일자: 없음 / 배당신고일: 없음 / 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

* 기타: 대지권 미등기 상태로 평가되었으나, 최저매각가격에 적정 대지권이 포함되어 평가되었습니다. 대지권 등기 관련하여 일산서구청 사실조회 회신(2026.04.20.)을 참조하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주위에는 근린생활시설 및 교육 시설 등이 자리 잡고 있어 주거 지역으로서의 일반적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "백송초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등) 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수는 2326대 (일산파밀리에2단지 기준)입니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 지상 26층 건물 중 17층에 위치하며, 기본 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 소유권 행사와 관련하여 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건은 최저매각가격에 적정 대지권이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 등기 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: 주 외 1인의 임차인이 존재하며, 총 보증금 합계는 380,000,000원입니다. 자료상으로는 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 실제 배당 순위에 따라 보증금 중 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 잔여 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 자료상 인수 보증금은 0원입니다.)

* 경매 절차의 불확실성: 권리 분석 외 명도, 세금 문제 등 경매 절차에서 발생할 수 있는 일반적인 리스크를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 하이파크시티 일산파밀리에2단지 아파트 201동 17층 1703호(전용면적 121.66㎡)로, 감정가는 536,000,000원입니다. 주변 학군 및 교통 환경이 양호하며, 단지 내 편의시설 이용도 편리합니다. 대지권 미등기 및 임차인 존재라는 특이사항이 있으나, 관련 내용이 감정가에 반영되었고 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적(약 36.8평)으로 가족 단위 실거주 및 향후 매매에 유리합니다.

* 2011년식으로 준신축급이며, 일반적인 아파트 단지로서의 가치를 유지하고 있습니다.

* 대지권 미등기 이슈는 있으나, 감정가 반영 및 관련 정보 제공으로 리스크 완화 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 배당이 원활히 이루어진다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보(2026년 6월)를 분석한 결과, 유사 면적(121.66㎡)의 매매가는 445,000,000원에서 520,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 본건은 17층으로 고층에 속하여 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 536,000,000원과 비교할 때, 최근 최고가 매매가 520,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 대지권 미등기 및 임차인 보증금 인수 가능성(현재 자료상 0원) 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 510,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.