나이스옥션 법원경매 고양 2026타경276 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 2동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 「풍산초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선'풍산역'이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 3개동의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측 으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 '애니골길 14-21, 2동'으로 되어 있으나 현황상 '애니골길 14-21, 102'로 명판이 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경276 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 2동 2층201호 (공부상 '애니골길 14-21, 2동'이나 현황상 '애니골길 14-21, 102'로 명판)

용도: 도시형생활주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

토지지분: 63㎡ (약 19.06평)

건물면적: 56.93㎡ (약 17.22평)

건물지분: 56.93㎡ (약 17.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 「풍산초등학교」 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '풍산역'이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 수협은행의 근저당권(말소기준권리)에 의한 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리(을1, 근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 274,644,445원 (수협은행 근저당 264,000,000원, 수협은행 임의경매 200,549,365원, 삼성카드 가압류 5,046,461원, 주식회사솔림헬프자산관리대부 가압류 5,597,984원 등 포함)

임차인 현황:

* 임차인: 손동열

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-27

* 확정일자: 2019-08-23

* 배당신고일자: 2026-04-24

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과, 상기 임차인 손동열은 대항력이 없으므로 보증금 인수 금액은 0원입니다. 따라서 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금 문제로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 풍동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 풍산초등학교가 위치하여 교육 환경이 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보는 '요진와이하우스' 및 '힐스타운' 등 다른 단지의 거래 사례로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있을 수 있습니다. '요진와이하우스'의 연립다세대 주택(전용면적 약 40㎡, 약 12평)은 2026년 5월 245,000,000원, 2026년 7월 247,000,000원에 거래되었습니다. 반면, '힐스타운'의 다세대 주택(전용면적 약 64㎡, 약 19평)은 2026년 7월 243,000,000원에 거래된 사례가 있어, 면적 대비 가격 변동성이 나타나고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕 지상 4층 건물 중 제2층 제201호입니다.

외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시입니다.

기본적인 위생, 급배수, 소화, 난방 설비 및 승강기 시설이 구비되어 있습니다.

토지는 2필지로 구성된 사다리형이며, 도시형생활주택 3개동의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 총 3개동으로 구성된 단지이며, 건물 2동의 건축물대장상 정보에 따르면 해당 층 및 호수는 2층 201호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 주소와 현황상의 명판 주소가 상이한 점(공부상 '애니골길 14-21, 2동', 현황상 '애니골길 14-21, 102')은 현장 확인 시 명확히 파악하고, 추후 행정 절차 등에서 혼선이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

최근 실거래가(약 245백만원~247백만원)가 본건의 감정가(310백만원)보다 낮게 형성된 점은 고려할 필요가 있습니다. 특히, 약 19평의 더 넓은 면적의 주택이 243백만원에 거래된 사례는 시장 가격 변동이나 개별 물건의 특수성을 시사할 수 있습니다.

토지이용계획상 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다.

권리상 하자는 없으며, 임차인의 보증금도 인수할 금액이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점, 동일 단지 내에서도 면적에 따른 가격 차이가 발생하는 점 등을 면밀히 분석하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

건물 면적 약 17.22평을 기준으로, 최근 12평형 주택이 약 245백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 310백만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 17.22평의 면적을 고려하면, 12평형 주택의 가격을 단순 비례하여 적용하기는 어렵습니다. 19평형 주택의 거래가액이 오히려 낮게 형성된 점은 특이사항으로, 해당 거래의 특수성을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

역세권(풍산역) 인근으로 교통이 편리합니다.

풍산초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

감정가 대비 시세 분석을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 56.93㎡(약 17.22평)입니다.

최근 2026년 5월, 유사 단지(요진와이하우스)의 약 12평형 주택이 245,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 20,281,000원/평입니다.

만약 이 가격을 기준으로 본건(17.22평)의 가치를 산정하면 약 349,613,000원이 됩니다. 이는 감정가 310,000,000원보다 높은 금액입니다.

반면, 2026년 7월 '힐스타운'의 약 19평형 주택이 243,000,000원에 거래된 사례는 평당 약 12,558,000원으로, 이는 면적 대비 가격이 매우 낮게 형성된 것으로 보여 특수한 상황을 고려해야 합니다.

본건의 감정가는 310,000,000원이며, 인근 시세 및 면적을 종합적으로 고려할 때, 90%~95% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 93.5% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.