나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60226 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 431-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주변은 주상용건물, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 공원등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 주정차 및 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 '주상용건물 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 8~10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 <공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025.8.26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 조경수등은 평가목적 및 거래관행등을 고려 토지에 화체되는 부분으로 토지평가에 포함하였으니 경매참여시 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호'1')은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 주상용 건물로서, 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임등 마감, 내벽은 인테리어등 마감, 창호는 샷시 창임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용 및 임대상황' 참조)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 전기설비, 위생설비, 난방설비등을 갖춘것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

본건 건물 연면적에 포함되지 않은 건축물대장상 3층 다락 118.87㎡는 평가목적등을 고려 제시외건물로 포함하여 평가하였으니 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도 및 외부관찰등을 기초로 도시한 바 경매참여시 반드시 재확인 및 유의바라며, 기타 평가의견란 참조바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60226 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 431-5

용도: 근린주택

감정가: 2,203,713,960 원 (220,371.396 만원)

토지면적: 241.70㎡ (약 73.14평)

건물면적: 369.42㎡ (약 111.77평)

건물 제시외면적: 118.87㎡ (약 35.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 병OOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(다락 118.87㎡) 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물대장상 다가구주택, 근린생활시설로 이용중.

주차대수: 5대 (내부)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동초등학교' 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변은 주상용 건물, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 본건까지 차량 주정차 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 본건 서측 및 남측으로 로폭 약 8~10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요: 해당 없음.

* 등기부채권 총액: 토지 0원, 건물 0원.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황: (모든 임차인은 대항력이 없음)

* 임차인: 강

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-05

배당신고일자: 2026-04-21

비고:

* 임차인: 고

보증금: 178,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-15

확정일자: 2025-01-15

배당신고일자: 2026-02-12

비고:

* 임차인: 석

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-10

확정일자: 2026-02-19

배당신고일자: 2026-02-19

비고:

* 임차인: 정

보증금: 185,000,000원 (1차) + 9,000,000원 (증액분) = 194,000,000원

차임: 0원 (증액분 차임 0원)

전입일자(사업일자): 2020-06-18

확정일자: 2020-05-21

배당신고일자: 2026-02-19

비고: 1차 보증금 185,000,000원, 보증금 증액분 9,000,000원 (총 194,000,000원)

* 임차인: 황

보증금: 200,000,000원 (1차) + 10,000,000원 (증액분) = 210,000,000원

차임: 150,000원 (1차) -> 0원 (증액분) (차임은 증액 후 0원)

전입일자(사업일자): 2020-07-01

확정일자: 2020-06-29

배당신고일자: 2026-02-13

비고: 1차 보증금 200,000,000원, 차임 150,000원. 보증금 증액분 10,000,000원 (총 210,000,000원)

1.3. 상권분석

* 본건은 향동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주상용 건물, 단독/다가구 주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 건물이 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용되고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 기능과 주거 기능을 동시에 수행하는 상권의 특성을 보입니다.

* 향동지구 개발 계획에 따른 배후 수요가 존재하며, 향후 지역 활성화에 따른 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 북서측 인근에 향동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당됩니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고 19.5m 기준 고도 45m~65m 위임지역)으로, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한(45m~65m)이 존재합니다.

* 제한보호구역(전방지역:25km, 고도 85m 위임지역)으로, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역으로 지정되어 수도권정비계획법의 규제를 받습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26)으로, 외국인 등 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) 토지에 대한 거래 허가 규정이 적용됩니다.

* 건물 제시외 면적이 118.87㎡ (약 35.96평)으로, 해당 부분의 현황 및 법적 효력에 대한 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 일부 미상인 점은 명도 시 추가적인 고려가 필요합니다. (단, 모든 임차인은 대항력이 없음)

* 군사 시설 보호법에 따른 고도 제한은 건물 신축이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 근린주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 토지 및 건물 등기부상 권리관계는 깨끗하며, 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 비행안전구역 및 제한보호구역과 같은 군사시설 관련 법규에 따른 고도 제한이 존재하며, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 공법상 제한 사항이 있어 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 제시외 건물이 존재하며 임대 관계가 일부 미상인 점은 명도 및 활용에 있어 추가적인 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 향동초등학교 인근의 우수한 입지와 주변의 생활 편의시설 접근성.

* 등기부상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 복합 용도로 임대 수익 및 자체 활용 가능성 보유.

* 향동지구 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,203,713,960원 (220,371.396 만원)입니다.

제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 구체적인 JSON 분석이 어려우므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 건축 연도, 건물 상태 등을 반영한 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 향후 시장 분석 결과에 따라 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 참여 시에는 감정가의 70%~85% 수준을 고려하되, 법적 제한 사항, 제시외 건물, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아 상세 시세 분석 및 현 시세 기준 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.