나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60276 [1] 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 222동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 "야당역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 제1층 제101호로서,(사용승인일 : 2017.09.28.) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년 6월 15일 제43343호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60276 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 222동 1층101호

건물명: 가림빌라 222동 101호

토지 면적: 81.83㎡ (약 24.75평)

건물 면적: 70.47㎡ (약 21.31평)

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건축 사용승인일: 2017년 09월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

총 층수: 4층 중 1층

전유 부분: 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (갑1, 2017-10-10)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2017-10-25)

* 주택임차권 (을3, 2023-06-15 접수, 권리자: 권수진, 보증금: 295,000,000원)

* 소유권이전 (갑3, 2021-05-24)

* 압류 (갑4, 2023-05-18, 국민건강보험공단)

* 강제경매 (갑5, 2026-01-30, 주택도시보증공사 - 본 경매)

* 압류 (갑6, 2026-04-23, 파주시)

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 을구 3번 주택임차권을 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 이는 임차권자(권수진)의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였기 때문입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권수진)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-24

* 확정일자: 2021-05-13

* 배당신고일자: 2023-06-15

* 대항력: 없음 (등기부상 표기)

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 임차권 등기 말소 동의 확인.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

물건지 인근은 다세대주택 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 상업 시설이 함께 발달하는 복합적인 주거 상권입니다.

4.2. 상업 및 편의시설

야당역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

4.3. 개발 전망

파주시 야당동은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주거 및 생활 인프라 개선을 통해 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

경의중앙선 야당역 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성도 양호하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

본 물건은 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 주변 교육 시설에 대한 법적 보호를 받습니다. 구체적인 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 편의 시설 및 의료 시설

인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 파주시 내 종합병원 및 병의원 이용을 통해 의료 서비스 접근성도 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 시 해당 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등 특정 주택 거래 시 해당)

6.2. 건물 노후화 가능성

2017년 사용승인된 건물로, 10년 미만의 신축 건물에 해당하나 1층이라는 점을 감안하여 누수, 결로, 단열 등 건물 하자에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 변동 가능성

HUG가 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 향후 HUG와 임차인 간의 계약 관계 또는 법적 해석에 따른 예상치 못한 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역별 특성에 따른 시세 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험이 해소되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 1층이라는 점으로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권이라는 지리적 이점과 개발 가능성.

* HUG 인수조건 변경으로 권리관계가 정리되어 인수 부담이 적음.

* 주택 도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권의 채권양수인으로, 채권 회수 및 임차권 정리 과정이 투명함.

* 실거주를 위한 주택 마련 또는 임대 수익을 위한 투자처로서 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년식 65.1㎡(약 19.7평)의 태종에비뉴 3층이 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 144만원 (28,500만원 / 19.7평 * 3.3) 수준입니다.

본 물건은 전용면적 70.47㎡ (약 21.31평)이며, 건물 연식이 2017년으로 비교적 신축입니다. 감정가는 29,500만원으로, 최근 거래된 태종에비뉴 사례와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

본 물건은 1층이라는 점을 감안하여, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 3.3㎡당 약 1,300만원~1,400만원 수준으로 책정 시, 본건 면적(약 21.31평) 기준으로는 약 27,700만원 ~ 29,800만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가 295,000,000원, 주변 시세 약 27,700만원~29,800만원, 1층이라는 점, 토지거래허가구역 등의 요소를 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있으나, 27,000만원 ~ 28,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.