나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60288 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 204동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초학교" 서측 인근에 위치함. 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 벽식구조 경량철골트러스트(위금속기와)지붕 제204동 제22층 제2204호로서, (사용승인일 2002-09-19) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건 기호(가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건 기호(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 기호(가)는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 기호(가)는 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1651 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 일단의주택단지조성사업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60288 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 손OO

감정가: 554,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 204동 22층 2204호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 경량철골트러스트(위 금속기와) 지붕

사용승인일: 2002년 9월 19일

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

토지 지분: 55.999㎡ (약 16.94평)

건물면적: 134.93㎡ (약 40.82평)

건물 지분: 134.926㎡ (약 40.82평)

주요 면적 정보 (전용면적): 134.93㎡ (약 40.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1): 2002-11-07

* 공유자 전원지분 전부 이전 (갑2): 2002-11-26

* 소유권 이전 (갑3): 2006-07-25

* 소유권 이전 (갑6): 2020-08-24 (매매)

* 근저당권 (을13): 2020-08-24, 현대해상화재보험주식회사, 240,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을18): 2022-01-24, 상상인저축은행, 240,000,000원 (말소)

* 근저당권 (을22): 2022-11-02, 손수희, 75,000,000원 (말소)

* 근저당권 (을23): 2023-04-26, 손수희, 45,000,000원 (말소)

* 가압류 (갑7): 2024-06-19, 양주축산업협동조합, 35,858,500원 (말소)

* 임의경매 (갑10): 2026-02-02, 손수희, 71,499,560원 (말소)

말소기준권리는 2020년 8월 24일 접수된 근저당권 (을13)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을18, 을22, 을23, 갑7, 갑10 모두 말소 기재 확인)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대차 내역: 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 6월 8일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 "안곡초등학교" 인근에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 다양한 교육 시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보 (산들마을2단지대림)

관리사무소 연락처: 031-922-3939

주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651

사용승인일: 2002년 9월 19일

총 동수: 8동

총 세대수: 692세대

최고층: 24층

총 주차대수: 169대 (지하 169대, 지상 4대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

5.2. 주변 교육 시설

* 안곡초등학교 (도보거리)

* 백신중학교

* 일산국제중학교

5.3. 최근 실거래가 (2026년 기준)

* 2026년 5월 4일: 450,000,000원 (전용면적 약 159.999㎡, 18층)

* 2026년 5월 5일: 400,000,000원 (전용면적 약 84.94㎡, 14층)

* 2026년 6월 22일: 515,000,000원 (전용면적 약 116.55㎡, 18층)

5.4. 최근 전월세 (2026년 기준)

* 2026년 3월 28일: 보증금 30,000,000원, 월세 400,000원 (전용면적 134.926㎡, 12층)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 정보 미확인

해당 물건은 임대차 관계가 미상으로, 인수 보증금이 없다고는 하나 실제 점유 관계 및 임대차 조건 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (일산지구)

* 일단의 주택단지 조성사업지역

* 다수의 도로 (대로1류, 대로3류, 소로3류, 중로2류, 중로3류) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 대상, 공동주택 등 사용 토지)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 산들마을2단지 아파트로, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

2002년에 사용승인된 아파트로, 내부적인 상태 점검이 필요할 수 있습니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 데이터를 보면, 유사 면적대의 거래 사례가 존재하며, 이를 바탕으로 시세 파악 및 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 일산동구 중산동의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 초등학교 등 교육 시설 인접으로 학군 수요 기대.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 안전한 권리 취득 가능성.

* 인수되는 임차인 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 554,000,000원의 감정가와 유사 면적(116.55㎡)의 최근 거래가(515,000,000원)를 참고하여 다음과 같이 예상됩니다.

본 물건은 전용면적 약 134.93㎡ (약 40.82평)으로, 유사 평형 및 최근 거래 시세를 고려하여 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.