나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60258 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 250-1 그린하우스 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산서구 덕이동 소재 경의중앙선 "탄현역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중표통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 4층 건내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

그린하우스 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 고은현)로부터 2026.3.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60258 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 250-1 그린하우스 가동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 62.87㎡ (약 19.02평)

건물 면적: 53.90㎡ (약 16.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리 현황

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2024.02.06)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부채권 총액 212,596,745원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, 경의중앙선 탄현역 남서측 인근 지역입니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제302호로, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (고은현)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.07.08

확정일자: 2022.05.26

배당신고일자: 2024.08.09

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨. 등기부등본 상 주택임차권(고은현)은 말소 예정임.

* 임차인: 이석훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.03.31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들의 권리관계 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (2026년 6월 기준)

* 덕이힐타운 103동 (2015년 준공, 전용면적 51.155㎡): 130,000,000원 (1층)

* 현대타운 1동 2동 (2016년 준공, 전용면적 51㎡): 165,000,000원 (2층), 110,000,000원 (1층)

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적은 53.90㎡로, 최근 거래된 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택 시세는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이입니다. 감정가 207,000,000원에 비해 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 반영 시 입찰가 산정에 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 경의중앙선 탄현역이 위치하며, 다양한 노선버스가 운행되는 교통망을 갖추고 있습니다. 주변으로 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역이며, 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 지역 규제

* 성장관리계획구역 (복합ZONE)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

상기 지역별 규제 사항은 향후 재산권 행사 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 쟁점

주택도시보증공사(고은현) 임차인은 전입일자와 확정일자를 갖추었으나, 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 없애는 긍정적 요인이지만, 사안의 복잡성을 내포하고 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

감정가 207,000,000원 대비 최근 실거래가가 110,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 물건의 특성, 또는 향후 시장 변동 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 제한

여러 도시계획법규에 따른 토지 이용 제한이 존재하여, 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 탄현역 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 임차인 관련하여 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다. 이는 경매 진행 시 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 감정가와 현재 시세 간의 차이가 크고, 다양한 토지 이용 제한이 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 경의중앙선 탄현역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영 시 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원임을 고려하고, 최근 시세(110,000,000원 ~ 165,000,000원) 및 감정가(207,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 상한선에 근접하면서도 감정가 대비 합리적인 가격으로, 성공적인 낙찰과 이후 시세 차익을 기대할 수 있는 범위입니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.