나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60245 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-16 다온팰리스 6동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공동주택, 소규모 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역이고, 인근 으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제4층 401호로서 (건물사용승인일 : 2018.07.27) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임. (집합건축물대장상 건축물 현황도 기준)

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내로 폭 약 4~5 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거Zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 ［전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)］,가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역)［도시지역｛주거,상업,공업,녹지(자연취락지구) 및 주거밀집지역］, 상대 보호구역(2013-12-20)(예지슬유치원), 제한보호구역(전방지역:25㎞)고도16m 위임지역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26지정)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2024년 3월 8일 제28065호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60245 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-16 다온팰리스 6동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 56.57㎡ (약 17.11평)

토지지분: 56.57㎡ (약 17.11평)

건물면적: 43.73㎡ (약 13.23평)

건물지분: 43.73㎡ (약 13.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

건물명: 다온팰리스

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공동주택, 소규모 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제4층 401호임.

* 이용상태: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내로 폭 약 4~5미터의 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거Zone), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상용도 공동주택)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (2026.01.29, 갑7)

* 채권 총액: 160,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황 및 분석:

* * 이현정:

* 보증금: 160,000,000원

* 전입/확정/배당신고일: 2020.02.27 / 2020.02.27 / 2024.03.08

* 등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (2024.03.08)가 존재하였으나, 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026.05.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의함)를 제출함. 따라서 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됨. (주의: HUG의 인수조건 변경 및 동의서 제출로 말소 대상이 될 것으로 보이나, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성 있음)

* * 정희진:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.01.10

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 보증금 유무 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 해당 임차인의 실제 대항력 유무 및 인수 여부에 따른 보증금은 잠재적 인수 대상이 될 수 있으므로 각별한 주의가 요구됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 지상권 개요 등은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 소재한 덕이동 일대는 과거 물류창고, 소규모 공장, 자연취락 등이 혼재되었던 지역으로, 주변에 공동주택 단지가 개발되었음. 최근 검색 결과에 따르면, 해당 지역 인근으로 대규모 데이터센터 건립 예정으로 주민들의 반대가 있거나 (결과), 폐차장 및 폐자원시설 등이 밀집하여 난개발 문제가 제기되고 있음 (결과). 이러한 시설들은 지역 환경 및 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요소로 작용할 수 있음. 다만, 본건이 위치한 다온팰리스 단지 자체는 이러한 혐오시설로부터 일정 거리 확보 또는 직접적인 영향을 받지 않을 가능성도 있으나, 주변 환경 변화에 따른 가치 영향은 고려해야 함.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 각급 학교가 소재하여 교육환경은 보통 수준임 (예: 고양예술고등학교 인접).

* 편의시설: 주위로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

* 주변 시설: 결과에 따르면 일산서구 지역은 숙소 등으로 활용되는 부동산이 있으며, 평균 평점이 높게 나타나는 등 주거 및 생활 환경에 대한 긍정적 측면도 존재함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정희진의 위험: 대항력이 있는 임차인 정희진의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 보증금액에 대한 불확실성과 인수 위험이 존재함. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 시장 시세 대비 감정가 괴리: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사 면적의 물건들이 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타남. 본건의 감정가 183,000,000원은 이러한 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 경매가 진행될 경우 유찰 가능성이 있으며, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있음.

* 주변 환경 문제: 덕이동 일대에 잠재적인 혐오시설(데이터센터, 폐차장 등)의 존재 가능성은 지역의 주거 쾌적성 및 미래 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있음. (결과,).

* 토지이용계획상 제한: 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 보증금 인수 문제 해결 의사표명으로 임차인 이현정 관련 위험은 상당 부분 해소될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정희진의 보증금이 0원으로 명시된 점은 매우 이례적이며, 실제 인수 보증금 발생 가능성을 간과할 수 없는 중대한 리스크로 작용합니다. 또한, 최근 실거래가 분석 결과 본건의 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 덕이동 일대의 잠재적 혐오시설 존재 가능성 등은 신중한 접근을 요구합니다. 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 투자 가치는 보증금 관련 불확실성 해소 여부와 시장 가격 대비 추가적인 하락 가능성에 달려 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 채무 인수 관련 적극적인 해결 의지가 확인되어, 주요 위험 요소 중 하나가 완화되었습니다.

* 만약 임차인 정희진의 보증금 문제가 0원 그대로 인수 부담이 없거나, 혹은 법적으로 명확히 해결될 경우, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 향후 주변 환경 개선 및 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여지가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 권리분석 및 시장 분석 결과, 특히 임차인 정희진으로 인한 잠재적 인수 보증금 리스크와 최근 시세보다 높은 감정가를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

(산정 근거: 최근 매매 실거래가 하단(약 1.1억) 및 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근, 인수 보증금(이현정 건은 HUG로 인해 인수 부담 없음으로 판단) 및 정희진 임차인의 보증금 0원 명시를 고려하여 1.1억 대비 추가 할인 적용)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.