나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70256 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 609-5 월드수자인 107동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '신봉초등학교' 북서측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 농경지, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2017.05.25.) - 외벽 : 석재붙임 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70256 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 609-5, 월드수자인 107동 3층 301호

용도: 다세대주택

토지면적: 96.78㎡ (약 29.28평)

건물면적: 65.50㎡ (약 19.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 138,000,000원

건물 사용승인일: 2017년 5월 25일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

1.4. 특이사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '신봉초등학교' 북서측 근거리에 위치하는 구분건물입니다.

주위 환경은 농경지, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2020-01-10, 권리금액: 124,300,000원)

등기부상 총 채권액: 333,087,910원 (근저당 1건, 가압류 5건, 압류 2건, 소유권보존 및 이전 포함)

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인 필요)

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이나, '지상권'에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 미상. 임대 관계를 포함한 임차인 정보는 불확실하므로, 현장 조사를 통해 정확한 파악이 필수적입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 포천시 소흘읍 송우리는 주거, 농업, 소규모 공업 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

이러한 지역 특성은 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있으나, 급격한 상권 성장을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 경향

최근 매매 사례 분석 결과, 1991년 건축된 36.09㎡ 면적의 빌라가 6,700만원에서 7,000만원 사이에서 거래되었습니다.

반면, 2024년에 신축된 60.6㎡ 면적의 빌라는 3억 3,000만원에 거래되어 신축 건물과의 시세 격차가 매우 큰 것으로 나타납니다.

본건은 2017년식 건물로, 오래된 건물보다는 높은 가치를 지니지만 신축 건물보다는 낮은 가격대에 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대상 물건 북서측 인근에 신봉초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근 버스 정류장을 통해 포천시 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.3. 기타

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재 탐지 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보 부재

임차인의 보증금 및 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장단지가 혼재되어 있어 업종에 따라 생활 소음이나 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포천시 소흘읍 송우리에 위치한 2017년식 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 3,800만원으로 책정되었으나, 인근 신축 빌라 시세와의 격차를 고려할 때 추가적인 시장 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

다만, 복잡한 권리 관계와 미확인 임차인 현황, 토지이용계획상 각종 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2017년에 건축되어 연식이 짧고 관리가 용이합니다.

* 신봉초등학교가 인접하여 학군 수요가 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 주변 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

인근에 2024년식 신축 빌라가 3.3억원에 거래된 사례가 있으나, 이는 신축 프리미엄을 감안해야 합니다.

1991년식 빌라의 거래가는 6,700만원~7,000만원 수준으로, 본건의 건축 연식을 고려하면 이보다 높은 가치를 인정받아야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황과 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 140,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.