나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70223 [1] 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 101동 2층 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 『덕산초등학교』 북서측에 위치하며, 그 일대는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 연립 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상5층 건 중 제2층 제201호로써, 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택;단지형다세대주택)(침실3, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서 및 건축물관리대장 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2026타경70223 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 양주시 덕계동 656-4번지에 위치한 주원하이빌 101동 2층 201호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

본 건물의 사용승인은 2020년 7월 15일입니다.

감정평가액은 161,000,000원이며, 토지면적은 41.01㎡ (약 12.4 평), 건물면적은 44.52㎡ (약 13.5 평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 소재하며, 『덕산초등학교』 북서측에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익 또한 보통으로 평가됩니다.

토지의 형상은 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 남측으로는 폭 8m 내외의 양호한 상태의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5, 2026.02.05.)입니다.

집합건물 등기사항전부증명서 상 을구 1번의 김승덕 주택임차권(2023.05.30. 접수, 173,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이며, 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

제공된 정보에 따르면 임차인 김승덕의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금 반환채권을 양수하면서 우선변제권을 승계하였으나, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

이에 따라 본 경매 절차를 통해 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

*: 김승덕

보증금: 173,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.04.12.

확정일자: 2021.03.30.

배당신고일자: 2023.05.30.

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (특이사항 기재)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양주시 덕계동 일대는 연립주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 덕산초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

지역 내에서 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

생활 편의 시설로는 덕산초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 소화 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 우선변제권을 승계하였으나, 임차보증금 전액 미변제 시 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지는 않습니다. 하지만 HUG의 개입으로 인한 추가적인 확인 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인 정보 관련 불일치 가능성: 감정평가 요약 중 '기타참고사항'에 '본건의 임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 상세 정보가 제공되어 있습니다. 실제 점유 및 임대 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

현황 조사의 한계: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 일상생활에 필요한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 강제경매 물건이며, 임차인 관련 복잡한 권리관계와 HUG의 특이 조건이 존재하는 특수 물건입니다.

권리 분석 결과 인수되는 임차 보증금은 없으나, HUG의 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 초기 투자 자금 외 추가적인 재정적 부담 위험이 적습니다.

향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000 원

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 시기에 건축된 연립/다세대 주택의 경우 평당 약 900만원 ~ 1,000만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다. (예: JSON 2 데이터 - 70.2㎡, 2019년식, 210,000,000원 거래 기준)

이를 본건의 전용면적 44.52㎡ (약 13.5평)에 적용할 경우, 약 133,650,000원 수준의 시가총액 산출이 가능합니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 점과 감정가를 고려하여, 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 권리관계 특수성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 130,000,000 원 ~ 150,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

추천 입찰가: 135,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.