나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70270 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-20 호원파크빌 102동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ‘호암초등학교’남동측 인근에 위치한‘호원파크빌’ 102동 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 지하철 '망월사역'까지의 거리 등으로 보아 대중 교통상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호로, 외벽: 치장벽돌붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로, 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70270 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-20 호원파크빌 102동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6,500만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

토지지분: 23.690000000000005㎡ (약 7.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.01㎡ (약 14.52평)

건물지분: 48.005㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

II. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ‘호암초등학교’ 남동측 인근에 위치한 ‘호원파크빌’ 102동 3층 303호입니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: Appraisal Summary].

2.2. 교통상황

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 버스정류장까지의 거리와 노선 수, 그리고 지하철 ‘망월사역’까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다 [cite: Appraisal Summary].

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형으로 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 광대로(폭 25m~30m)에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다 [cite: Appraisal Summary].

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 호암초등학교와 호암유치원 주변의 상대보호구역, 수도권정비계획법상의 과밀억제권역, 철도안전법상의 철도보호지구, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상의 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 그리고 중점경관관리구역(평화로) 등으로 지정되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

2.5. 주변 혐오시설

주변 지도 검색 및 관련 자료 분석 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 영향을 줄 수 있는 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 자료에 의하면 장암동 일대에 소각장 관련 논의가 있었으나, 이는 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

III. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 17일에 접수된 오케이에프앤아이대부의 가압류(을7)입니다. 이 권리를 포함한 이후에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: Property Register Summary].

3.2. 등기부 현황 분석

* 소유권 보존 및 이전 등기: 유영순, 연규태, 권연선 명의로 소유권 변동이 있었습니다 [cite: Property Register Summary].

* 주택 임차권: 김나래(주택도시보증공사) 명의의 주택임차권(을7)이 등기되었으나, 말소 예정입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차보증금반환채권 양수인으로, 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 [cite: Property Register Summary, Property Statement Notes].

* 가압류: 오케이에프앤아이대부의 가압류(을7)가 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다 [cite: Property Register Summary].

* 강제경매: 주택도시보증공사의 강제경매(갑5) 개시결정이 등기되었으며, 본 경매 사건의 근거가 됩니다. 이 역시 매각으로 소멸됩니다 [cite: Property Register Summary].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 1억 9,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG는 임차보증금 반환채권 양수인이자 신청 채권자로서 대항력을 포기하였으며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 정영진 (정 )

* 보증금: 100만원

* 차임: 75만원

* 전입일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 경매개시결정 등기 이후 전입한 것으로 보이므로 대항력이 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 주택도시보증공사(김 )의 임차보증금은 대항력 포기로 인해 인수하지 않으며, 정 임차인 또한 대항력이 없습니다.

IV. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 다세대주택들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래: 호원동 308-68 (승원아트빌라), 71.44㎡ (약 21.6평), 1억 5,300만원. (건축년도 2002년)

* 2026년 7월 3일 거래: 호원동 445-23 (승원빌라), 66.08㎡ (약 20.0평), 1억 6,000만원. (건축년도 2002년)

* 2026년 7월 4일 거래: 호원동 251-31 (청산캐슬), 48.82㎡ (약 14.7평), 1억 6,000만원. (건축년도 2017년)

4.2. 시세 분석

본건의 건물 면적은 48.01㎡ (약 14.52평)으로, 가장 유사한 거래 사례는 '청산캐슬'의 48.82㎡ (약 14.7평)이 1억 6,000만원에 거래된 건입니다. 해당 사례는 본건보다 건축년도가 4년 신축입니다. 감정평가액은 1억 6,500만원으로, 유사 면적의 최근 거래가와 비교 시 소폭 높은 수준입니다.

V. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

본건은 호암초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 망월사역과의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 건물 및 설비 내역

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지상 6층 건물 내 3층 303호이며, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

VI. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 본건 경매의 중요한 고려사항입니다. HUG가 신청 채권자임과 동시에 임차권 양수인으로서 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 임차인 김 의 보증금 1억 9,500만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 이는 잠재적 부담을 해소하는 긍정적 요인입니다.

6.2. 임차인 정

임차인 정 은 보증금 100만원, 차임 75만원이며, 2025년 7월 7일에 전입하였습니다. 본건 경매 개시 결정 등기 이후의 전입으로 대항력은 없으나, 명도 시 협조가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 철도보호지구, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

VII. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 여건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 HUG의 대항력 포기로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 현저히 줄어든다는 점이 큰 장점입니다. 주변 유사 면적의 최근 거래가를 볼 때 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 만합니다. 다만, 임차인 정 에 대한 명도 절차는 필요할 수 있으며, 토지이용계획상의 여러 제한사항은 향후 활용 시 검토가 필요합니다.

VIII. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 망월사역 인근의 주거 지역에 위치하며 교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득합니다.

* 보증금 미인수: HUG의 대항력 포기로 인해 인수할 임차보증금이 없어 재정적 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 가능: 소형 면적으로 실거주용으로도, 임대 수익용으로도 고려할 수 있습니다.

IX. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 6,500만원이며, 유사 면적(48.82㎡)의 최근 실거래가가 1억 6,000만원임을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려하여, 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 시점의 경쟁 상황 및 본건의 현황을 면밀히 재확인하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.