나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10201 [1] 서울특별시 강북구 수유동 229-18 시티앤플랫폼 17층 1711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유역(4호선)" 서측 인근에 위치하며, 주변은 관공 서, 동류형의 오피스텔, 중.소규모의 아파트단지, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재 하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 동측으로 수유역(4호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 17층 1711호로서, 사용승인일(2023.05.19) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하 여 실제 이용상황은 미상임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 소화전, 기계식 주차설비 및 온수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 대체로 장방형 평지의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 가축사육제한구역< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지 거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10201 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 229-18 시티앤플랫폼 17층 1711호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 4.03㎡ (약 1.22평)

건물면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 지하철 4호선 수유역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 관공서, 동종 오피스텔, 중소규모 아파트 단지, 숙박시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 동측으로는 수유역(4호선)이 있고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수유역은 다양한 버스 노선이 정차하는 교통의 요지로, 서울 주요 업무지구로의 이동이 용이하며, 향후 동북선 경전철 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 전망입니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

등기부등본상 본건에는 소유권 보존등기, 신탁등기, 소유권이전 및 신탁 재산 처분 등기가 확인됩니다. 가장 중요한 권리로는 을구 1번 순위의 주택임차권이 등재되어 있습니다.

* 등기구분: 을1

권리종류: 주택임차권

권리자: 김지효

권리금액: 185,000,000원

말소: 인수 (매수인 승계)

비고: 전입일자 2024-05-24, 확정일자 2024-04-29

본 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경10201)입니다. 갑구 3번 권리인 강제경매와 갑구 5번 압류는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

본건이 위치한 수유역 일대는 풍부한 유동인구를 자랑하며, 하루 평균 약 7만 6천여 명이 이용하는 등 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 대학가 주변의 먹자 상권뿐만 아니라 영화관, 대형마트, 관공서, 의료시설 등 다양한 편의시설이 밀집하여 정주여건이 우수합니다. 또한, 오피스텔과 근린생활시설이 함께 소재하여 상업적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 수유역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다. GTX-C 노선(창동역 예정), 동북선 경전철(미아사거리역 예정) 등 교통 개발 호재가 있습니다.

* 편의시설: 수유역 중심상업지역 내 먹자골목, 영화관, 병의원, 각종 상업시설을 편리하게 이용할 수 있으며, 현대백화점, 롯데백화점 등도 멀지 않습니다. 강북구청, 강북경찰서 등 관공서가 인근에 있습니다.

* 교육: 성신여대, 광운대, 덕성여대, 서경대 등 다수의 대학교가 인근에 위치하여 학생 배후 수요가 풍부합니다.

* 자연환경: 북한산, 오패산, 도봉산, 북서울꿈의숲 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인으로, 보증금 185,000,000원의 주택임차권이 매수인에게 인수되는 권리라는 점입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 또한, 감정평가서상 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상황은 미상으로, 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 수유역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통, 편의시설, 배후수요 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 185,000,000원의 선순위 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 이 임차권 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 수유역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권 발달로 인한 임대 수요 확보 용이.

* 신축 오피스텔: 2023년 준공으로 비교적 최신 시설 및 현대적인 설비 보유.

* 다양한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 행정, 교육 시설 이용 편리.

* 향후 개발 가치: 동북권 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 매매 사례를 보면 2024년 5월 170,000,000원, 168,000,000원, 그리고 2025년 8월 205,000,000원에 거래되었습니다. 현재 시장가격을 고려할 때, 물건의 가치는 약 200,000,000원에서 209,000,000원 수준으로 평가됩니다.

하지만 본건은 185,000,000원의 인수 조건부 임차권이 존재하므로, 실제 낙찰받아 명도를 완료하기까지 발생하는 총 매수 비용은 낙찰가에 이 인수 금액을 포함하여 고려해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 물건의 시장 가치를 기준으로 하되, 인수 보증금의 위험 부담을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 시장가격을 고려하여, 190,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 인수 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.