나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경46 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 116-3 레미안빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 "용상골입구 사거리" 서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 43번국도 및 소흘 JC가 소재하고 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서 외벽: 인조석 붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서 현황 다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 4~5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

이동교리 116-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경46 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 116-3 레미안빌 101동 4층401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 71.71㎡ (약 21.7평)

* 건물 면적: 59.11㎡ (약 17.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (Nonghyup Bank)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 "용상골입구 사거리" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 43번 국도 및 소흘 JC가 소재하고 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

* 도로 접근성: 본 건 남서측으로 노폭 4~5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 1일 접수된 농협은행의 근저당권 (채권액 127,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 농협은행 (의정부지방법원 2026타경46)

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025년 6월 5일

* 확정일자: 2025년 5월 2일

* 배당신고일자: 2026년 3월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 남 은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기 후 근저당권이 설정되었으며, 이후 임의경매가 개시되었습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

* 최근 매매 동향 (2026년 6월-7월 기준):

* 하나팰리스(A동) 70.238㎡ (약 21.2평): 113,000,000원 (2026년 6월 18일)

* 동궁뉴타운(106,107동) 61.67㎡ (약 18.6평): 175,000,000원 (2026년 6월 1일)

* 소망빌라(107동) 76.68㎡ (약 23.2평): 65,000,000원 (2026년 7월 2일, 연립주택)

* 시세 분석: 본건(59.11㎡)과 유사한 면적대의 다세대주택은 최근 1억 1천만원대에서 1억 7천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 하나팰리스(A동)는 본건과 면적이 유사하며 1억 1천3백만원에 거래되었습니다. 동궁뉴타운은 면적은 약간 작으나 더 높은 가격에 거래된 사례입니다. 본건의 감정가 1억 6천만원은 최근 실거래가와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 인근 43번 국도 및 소흘 JC를 통한 광역 접근성이 양호하며, 노선버스정류장이 소재하여 출퇴근 및 일상생활에 편리함을 제공합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보 내에서 인근 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 정확한 정보는 현장 방문 및 지도 검색을 통해 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법적 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 투자 목적에 따른 사업 진행 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후도: 2017년 준공된 건물로, 약 9년 경과되었습니다. 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때 시장 가치에 부합하는 수준으로 보입니다.

* 토지 이용 규제가 다양하게 존재하므로, 투자 시 해당 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있으나, 포천시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 실거주 용이: 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적으로 적합합니다.

* 성장 관리 구역: 포천시가 성장 관리 구역으로 지정하고 개발을 추진함에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적정 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 적정한 수준으로 판단되어, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적/건물):

* 하나팰리스(A동, 70.238㎡): 113,000,000원 (2026년 6월)

* 동궁뉴타운(61.67㎡): 175,000,000원 (2026년 6월)

* 분석: 본건은 59.11㎡의 전용면적을 가지고 있으며, 최근 실거래가 중 하나팰리스(A동)의 면적(70.238㎡)과 유사합니다. 하나팰리스의 경우 1억 1천3백만원에 거래되었고, 동궁뉴타운(61.67㎡)은 1억 7천5백만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 1억 6천만원은 이 두 사례의 중간값보다 약간 높은 수준입니다.

* 주의사항: 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 인수 금액은 없습니다.

* 추정 입찰가 범위: 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 최근 거래 사례와 감정가를 바탕으로, 130,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 낙찰을 보장하는 가격이 아니며, 실제 입찰은 개인의 판단과 분석에 따라 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.