나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3505 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제102동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선·7호선 "대림역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건(사용승인일 : 2021.05.06.) 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대),업무시설,근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10미터, 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금356,000,000원 / 임대차계약일자 2022년02월24일 / 확정일자 2022년02월24일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3505 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제102동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 348,000,000원

토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

건물면적: 40.22㎡ (약 12.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축일자: 2021년 5월 6일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 대림동에 위치하며, "신영초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 7호선 "대림역"을 근거리에서 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

본건은 북동측 및 남동측으로 각각 폭 약 10미터 및 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인근 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(경매개시결정 등기)는 2026년 1월 30일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 주의사항 및 특이사항으로 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이 명시되어 있습니다.

등기부등본상 주택임차권(을1)은 2023년 10월 20일자로 등기되었으나 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

또한, 임차인 현황에 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 356,000,000원으로 배당신고한 내역이 있으나, '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없음을 의미하며, 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

다만, 매각 조건에 따라 임차인 및 HUG는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않도록 하는 조건이며, HUG 측의 협조가 필요한 사항입니다.

현재까지 파악된 바로는 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대림동 일대는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택 거주자들을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대림역이라는 트리플 역세권(2, 7호선)을 끼고 있어 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 가치 및 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

신축 오피스텔인 "더 스카이 뷰" 건물 자체의 브랜드 가치 또한 상권 분석에 있어 중요한 요소가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 "더 스카이 뷰" 오피스텔은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

가까운 거리에 신영초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대림역 주변의 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "HUG 인수조건 변경" 및 임차권 관련 사항입니다.

비록 임차인의 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 매각 조건상 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 전제되어 있습니다.

이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 본건은 과밀억제권역 및 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상)으로 지정되어 있어, 향후 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

이러한 도시계획적 제한 사항은 향후 자산 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로서 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 감정가 및 최근 실거래가 대비 적절한 수준의 가격으로 평가되었습니다.

신영초등학교와 인접해 있으며, 대림역 상권의 이점을 누릴 수 있다는 점에서 투자 가치가 높습니다.

다만, HUG 관련 임차권 이슈는 본건의 가장 큰 변수이며, 이 부분에 대한 철저한 확인과 이해가 선행되어야 합니다.

대항력 없는 임차인과 HUG의 조건부 포기라는 점을 감안할 때, 권리 관계 자체는 명확히 정리될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축인 "더 스카이 뷰" 오피스텔이라는 점과 더블 역세권(2, 7호선 대림역) 인접성은 높은 임대 수익률과 시세 차익을 기대할 수 있는 요소입니다.

대항력 없는 임차인이라는 점은 명도 및 소유권 확보 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

감정가 348,000,000원 대비 최근 유사 면적 실거래가(2023년 11월, 41.33㎡, 340,000,000원)가 유사한 수준으로, 시장 가치가 안정적으로 형성되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,000,000원이며, 최근 실거래가도 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

건물 연식, 입지, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 명확한 조건 사항이 존재하므로, 이에 대한 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 보증금 인수 여부가 0원이라는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 보수적으로 접근하여 340,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가인 348,000,000원을 기준으로 입찰에 참여하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.