나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3323 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 숙박시설, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층건 내 제3층 제301호로서, 외 벽: 드라이비트 및 일부 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 · 평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 1 내지 3 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3323 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제3층 제301호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.166㎡ (약 2.47평)

건물면적 (전용면적): 30.60㎡ (약 9.26평)

건물지분: 30.6㎡ (약 9.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 현황

감정가: 93,000,000원

집합건물 건축물 정보

- 건물명: 대흥오피스텔

- 건축년도: 1997년 2월 17일

- 구조: 철근콘크리트조

- 층수: 지하 1층, 지상 9층

- 총 세대수: 52호

- 해당층: 지상 3층

- 전용면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 숙박시설, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 건물 외부 현황

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 9층 건물 중 제3층 제301호입니다. 건물 외벽은 드라이비트 및 일부 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 및 도로

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북동측으로는 노폭 약 8미터, 남서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017년 10월 20일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 50,400,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전: 박화자(2010.08.16), 이순주(2014.05.09), 이창훈(2017.10.20)

- 근저당: 신한은행(2017.10.20, 50,400,000원, 말소기준)

- 가압류: 신한카드(2025.05.07, 20,850,226원, 말소), 하나카드(2025.07.04, 15,683,004원, 말소), 엔에이치저축은행(2025.07.07, 21,205,634원, 말소), 신한은행(2025.10.31, 19,504,024원, 말소)

- 강제경매: 신한카드주식회사(2026.02.03, 23,343,682원, 말소, 본 경매사건)

총 등기부채권액: 127,642,888원

3.2. 임차인 현황

본 건의 임대관계는 미상입니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 강서구청 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 오피스텔, 숙박시설, 주거용 건물들이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강서구청 및 주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 제한사항이 적용됩니다.

- 도시지역, 일반상업지역

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 수평표면구역

- 상대보호구역 (교육청 확인 요망)

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31)

6.2. 공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 임대차 관계 미상

현황 임대차 관계가 불명확하여 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 확인이 필수적입니다.

6.4. 주변 시설 확인

본 물건지 주변에 대한 지도 서비스 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 공익을 저해하는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 상세한 현황 파악을 위해 직접적인 현장 답사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 대흥오피스텔로, 강서구청 인근의 역세권은 아니지만 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1997년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 명확한 편이나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하나, 일반적인 오피스텔 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

- 강서구청 인근 상업지역에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

- 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 등 번거로움이 적을 수 있습니다.

- 말소기준권리 이후 권리들이 모두 소멸될 예정이라 권리분석 상 안전성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 30.6㎡ 오피스텔이 2024년 5월 6층에서 90,000,000원에 거래되었고, 32.31㎡ 오피스텔이 2026년 7월 4층에서 75,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 30.6㎡ 면적이며 3층에 위치하므로, 최근 거래가인 75,000,000원을 기준으로 하되 층수 및 면적 차이를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 78,000,000원 ~ 83,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.