나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3418 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제2층 제206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 북서측으로 화곡역(지하철 5호선) 및 남서측으로 까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제206호로서, (사용승인:2021.07.15.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 주방1, 화장실1, 거실1, 발코니1 등)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 내외 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3418 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제2층 제206호

건물명: 더숨153

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2021년 07월 15일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬라브)

총 층수: 6층 중 2층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 265,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.73㎡ (약 3.85평)

토지 지분: 12.73㎡ (약 3.85평)

건물면적: 15.03㎡ (약 4.55평)

건물 지분: 15.03㎡ (약 4.55평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

주의사항: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 통행 및 접근이 용이한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측으로는 지하철 5호선 화곡역, 남서측으로는 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 08월 23일자 부천세무서장의 압류입니다. 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 이는 강제경매에 해당합니다. 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

- 소유권 이전 관련: 신탁등기 말소 기록 등이 확인됩니다.

- 임차권 현황: 박채안 씨가 주택임차권을 설정하였으나, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

- 기타 권리: 공유자 지분 이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있었으며, 이들 권리 또한 매각으로 소멸됩니다.

- 등기부채권 총액: 265,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박채안)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 01월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 12일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 전용면적 15.03㎡(약 4.55평)입니다. 최근 인근에서 거래된 유사 매물을 분석한 결과, 2019년 준공된 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)의 다세대주택(더원)이 2026년 7월 1일에 216,000,000원(약 1081만원/㎡)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(265,000,000원)는 15.03㎡ 기준 약 1763만원/㎡로, 최근 실거래가 대비 평당 가격이 높게 평가되어 있습니다. 이는 본건의 준공 시점(2021년)이 더 최신이라는 점을 고려할 때, 신축 건물에 대한 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 신축 건물임에도 불구하고 단위 면적당 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 잠재력

강서구 일대는 지속적인 도시 개발 계획 및 교통망 확충이 이루어지고 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 본건이 위치한 화곡동 역시 재개발 및 도시 정비 사업으로 인해 향후 주거 환경 개선 및 유동인구 증가가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 화원중학교가 위치해 있으며, 주변에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경

주변은 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 볼 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 가치 변동성

감정가가 최근 실거래가 대비 평당 가격이 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정 시 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제2종일반주거지역, 공항, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다. 특히 외국인 등의 토지 거래 허가 구역에 해당하므로, 향후 매각 시 거래 당사자에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다. (현재는 내국인 대상 경매)

6.3. 소형 면적의 제약

전용면적 15.03㎡(약 4.55평)의 소형 주택으로, 향후 매각 또는 임대 시 수요층이 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. HUG 관련 특수 조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 매우 명확한 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 단위 면적당 높게 책정된 점, 소형 면적이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 소형 신축 주택으로서 1인 가구 임대 수익형 투자나 갭 투자 목적으로 접근하는 것이 적합해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2021년 준공)로 관리 상태 및 상품성이 우수함.

* HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 명확한 권리 관계 확보 및 보증금 인수 부담 없음.

* 소형 면적으로 1인 가구 렌트 수익 또는 소액 갭 투자가 가능.

* 강서구 일대의 개발 호재 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 265,000,000원 대비 최근 실거래가(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원)와의 가격 격차를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 신축 프리미엄, 소형 면적의 특수성, 그리고 HUG 인수 조건으로 인한 권리관계 명확성을 종합적으로 반영하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가(약 1081만원/㎡)를 기준으로 본건 면적(15.03㎡)에 적용하면 약 1억 6천만원 수준이나, 신축 건물임을 감안하여 가치를 높게 책정할 수 있습니다. 감정가(약 1763만원/㎡)가 높게 책정된 점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

추천 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.