나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3509 [1] 서울특별시 구로구 오류동 11-63 대일아트빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2014-12-04) 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 공동주택(다세대주택-4세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금290,000,000원 임대차계약일자 : 2021년11월30일 임차권자 : 문희영

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 고유번호: 서울남부지방법원 2026타경3509 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 11-63 대일아트빌 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 41.45㎡ (약 12.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 54.80㎡ (약 16.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2014년 12월 4일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 약 4m 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 기타: 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 13일자 강릉세무서장 압류

* 주요 등기사항:

* 갑1: 소유권보존 (2014-12-09)

* 갑2: 소유권이전 (2015-03-06)

* 을1: 주택임차권 (2024-01-22, 권리금액: 290,000,000원, 말소 대상, 비고: 전입일자 2022-01-06, 확정일자 2021-12-07)

* 갑3: 소유권이전 (2022-01-27)

* 갑4: 압류 (2023-02-13, 강릉세무서장, 말소기준권리)

* 갑5: 압류 (2023-10-24, 구로구)

* 갑6: 압류 (2024-07-01, 용인시)

* 갑7: 강제경매 (2026-01-30, 주택도시보증공사, 권리금액: 290,000,000원, 말소 대상)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(문희영)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-06

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본건 매각으로 인해 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 오류동 236-5 (동부그린, 연립, 1976년식, 49.22㎡): 2026년 7월 13일 35,000만원에 거래됨 (평당 약 71.1만원).

* 오류동 11-29 (경진주택-나동, 다세대, 2002년식, 57.9㎡): 2026년 7월 3일 21,000만원에 거래됨 (평당 약 36.3만원).

* 오류동 13-178 (엘지베스트빌, 다세대, 2004년식, 74.43㎡): 2026년 7월 4일 25,000만원에 거래됨 (평당 약 33.6만원).

* 본건(대일아트빌, 다세대, 2014년식, 54.80㎡)은 비교적 신축 건물에 해당하며, 최근 다세대주택 거래 사례들을 볼 때 평당 약 33.6만원 ~ 36.3만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로, 2014년 12월 4일 사용승인되었습니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 본건은 "서울오류초등학교" 인근 주택가에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 임차권 설정 및 HUG 인수 조건 변경 관련 사항을 면밀히 확인하고, 입찰 전 잔여 보증금 및 관련 법적 사항에 대해 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 대상자일 경우 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 교육환경보호구역: 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 교육청에 문의하여 교육활동에 저해되는 시설이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본건과 인접한 서울오류초등학교와의 관계에서는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 오류동에 위치한 비교적 신축(2014년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 감정가는 3억원으로 책정되었으나, 최근 주변 유사 물건들의 실거래가를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 감정가보다 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다. 특히, 임차인과의 보증금 관련 조건부 매각 사항은 입찰 전 반드시 명확히 파악하고 신중한 접근이 요구됩니다. '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, HUG 인수 조건 변경 등 특이사항이 복합적으로 작용하므로 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2014년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통 환경: 지하철 1호선 오류동역 및 버스정류장이 인접하여 역세권 이점을 가집니다.

* 양호한 주거 환경: 주택 밀집 지역에 위치하여 정주 여건이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 최근 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 시세는 약 21,000만원에서 23,000만원 수준으로 판단됩니다. 하지만 감정가 30,000만원과 비교했을 때 큰 차이가 있습니다. 또한, 임차인 관련 복잡한 인수 조건을 감안해야 합니다.

따라서, 권리 관계 및 임차인 조건 등을 면밀히 재확인하고, 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장하며, 예상 입찰가는 250,000,000원 으로 제시합니다. 이는 최근 거래된 유사 물건의 가격대를 상회하며, 감정가보다는 낮은 수준에서 보수적으로 책정된 가격입니다. 입찰 참여 시에는 전문가와 반드시 상담하여 최종적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.