나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3483 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-61 라움하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2019년 2월 19일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3483 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-61 라움하우스 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.40㎡ (약 5.87평)

건물 면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 2019년 2월 20일 소유권 보존 등기 이후 다수의 권리가 설정되었으며, 말소기준권리는 2021년 8월 17일 접수된 주식회사 윈즈에프앤아이대부 근저당권(375,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 주택임차권, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 633,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이범희)

* 보증금: 258,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-18

* 확정일자: 2019-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 '선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 임차인의 보증금에 대해 매수인이 인수할 위험은 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주거용 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다. 최근 인근의 유사 다세대주택 거래 사례를 살펴보면, 2019년 건축된 '더원'의 경우 2026년 7월, 전용면적 19.98㎡(약 6평)의 호실이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물면적(29.86㎡)을 기준으로 환산 시, 평당 약 10,800,000원의 시세가 형성되어 있음을 보여줍니다. 본건 라움하우스는 2019년에 건축되었으며, 동일한 시기의 건물로서 주변의 시세 형성에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물 정보에 따르면 본건은 2019년 2월 19일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 소방, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 월정초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 대중교통 이용 및 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 선순위임차권: 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건이 명시되어 있어, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 사전에 확인하고 대비해야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보에 따르면 임차인은 대항력이 없으며, HUG 측이 잔액 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 과도한 총 채무액: 등기부채권 총액이 633,000,000원으로 감정가(274,000,000원) 대비 매우 높습니다. 이는 경매 절차 진행 및 배당 과정에서 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2024.09.10~2029.09.09, 2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 라움하우스는 2019년에 신축된 비교적 현대적인 다세대주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인 관련 특이사항 및 높은 총 채무액, 까다로운 토지이용계획 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 HUG 인수조건의 상세 내용과 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 이슈를 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 연식이 짧아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 및 생활 인프라: 월정초등학교 인근에 위치하며, 주변에 상업시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 강서구 화곡동 지역은 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 274,000,000원을 기준으로, 유사한 연식 및 면적의 최근 거래 사례(전용 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 본건(건물면적 29.86㎡)의 시세는 약 322,000,000원 수준으로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 HUG 관련 조건으로 인해 입찰가는 감정가 이상으로 제시될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 274,000,000원 ~ 301,400,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.